De (mondelinge) koopovereenkomst van een woning
Sinds de invoering van de Wet Koop Onroerende Zaken is een mondeling gesloten koopovereenkomst met betrekking tot een particuliere woning met een particuliere koper niet meer geldig. De wet schrijft voor dat in een dergelijk geval de koop schriftelijk moet worden vastgelegd wil zij geldig zijn.
Na mondelinge overeenstemming kan ook een (particuliere) verkoper zich nog terugtrekken.
In de praktijk is er discussie geweest of de verkoper van zijn kant gebonden is aan een mondelinge koopovereenkomst van een woonhuis. Volgens de Hoge Raad (uitspraak 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412) beschermt het schriftelijkheidsvereiste van de wet (artikel 7:2 BW) de particuliere koper èn de particuliere verkoper.
Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper dan kan ook de particuliere verkoper zich erop beroepen dat deze mondelinge overeenkomst niet geldig is en weigeren zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en onderteken van een koopakte.
De particuliere verkoper kan niet door een rechterlijk vonnis gedwongen worden mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst.
Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden is een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bijzonder omstandigheden zijn niet:
– dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde;
– of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis.
Dit omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun
nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten
De Hoge Raad heeft bepaald dat als er zich wel zo’n bijzonder omstandigheid voordoet alleen schadevergoeding gevorderd kan worden van de partij die de medewerking aan de koopovereenkomst weigert.
Nota bene: de wet schrijft voor dat een particuliere koper van “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” binnen drie dagen na de terhandstelling van de koopakte het recht heeft om de koop te ontbinden. Het is aan te raden om dit schriftelijk vast te leggen. Van de drie dagen bedenktijd moeten er minimaal twee dagen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.
Publicatie: 16-11-2015