Dwaling bij aankoop woning: toch schade ondanks waardestijging achteraf van de woning

In een arrest van 6 februari 2026 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over dwaling bij de koop van een woning en de berekening van het nadeel wanneer de waarde van de woning later stijgt.

Centraal stond de vraag: moet bij dwaling worden gekeken naar de latere waardestijging van de woning, of naar de prijs die destijds bij juiste informatie zou zijn betaald?

De Hoge Raad maakt duidelijk dat latere ontwikkelingen die niets met de dwaling te maken hebben, niet kunnen wegnemen dat een koper destijds te veel heeft betaald.

Kopers kochten in 2016 een woning voor € 675.000,– Wat zij niet wisten was dat tegenover de woning vergunningen waren verleend voor een grote varkensstal (een megastal).

De verkopers kenden deze vergunningen en hadden er zelfs bezwaar tegen gemaakt. De kopers waren hierover niet geïnformeerd. Een latere taxatie schatte de woningwaarde op € 485.000 als de megastal zou worden gerealiseerd.

Kort na aankoop begon de discussie. De kopers stelden dat zij: de woning niet of voor een lagere prijs zouden hebben gekocht als zij van de vergunningen hadden geweten.

Het  gerechtshof oordeelde:

er was sprake van dwaling;

de verkopers hadden hun mededelingsplicht geschonden.

Maar het gerechtshof wees de schadevordering toch af. Later bleek namelijk dat de megastal uiteindelijk niet gebouwd zou worden waardoor de woning zelfs in waarde was gestegen.

Volgens het hof hadden de kopers dus geen nadeel meer.

De Hoge Raad vernietigt dit oordeel.

Het hof had zelf vastgesteld dat de kopers de woning wel zouden hebben gekocht maar tegen een lagere prijs. Daarmee ligt volgens de Hoge Raad het nadeel al vast:

De kopers hebben destijds te veel betaald. Latere ontwikkelingen – zoals het feit dat de megastal uiteindelijk niet komt – veranderen dat niet.

Volgens de Hoge Raad moest de  schade worden berekend door vergelijking van:

de werkelijke situatie;

de situatie zonder de fout.

Met andere woorden als de verkopers de kopers correct hadden geïnformeerd, zouden de kopers minder hebben betaald.

Dus is er schade ontstaan, ongeacht latere waardestijging.

Hoge Raad 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:199

Publicatie blog: 13 maart 2026