Lekkages na aankoop woning: ouderdomsclausule beschermt verkoper niet tegen alles

Een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst betekent niet dat ieder gebrek aan een oudere woning automatisch voor rekening van de koper komt.

Een droomhuis blijkt ernstige lekkages te hebben

De koper kocht in september 2022 voor € 640.000 een woning uit 1928 met een bijgebouw. De woning was in de verkoopbrochure omschreven als volledig verbouwd en zeer goed onderhouden. In de door de verkoper ingevulde vragenlijst stond bovendien dat het dak in 2010 volledig was vernieuwd en dat de verkoper geen last had of had gehad van lekkages.

De koper bezichtigde de woning tweemaal en nam bij de tweede bezichtiging iemand mee om de bouwkundige staat te beoordelen. Daarbij werden geen lekkagesporen gezien.

Na de levering op 23 december 2022 veranderde het beeld echter snel. Vanaf 5 januari 2023 traden op verschillende plaatsen lekkages op. Uit onderzoek bleek onder meer dat dakpannen niet goed lagen, loodaansluitingen gebrekkig waren uitgevoerd en de dakisolatie vochtig was geworden. Volgens een deskundige moest een van de lekkages al langere tijd aanwezig zijn geweest.

De koper stelde dat hij de woning niet zou hebben gekocht als hij van de lekkages had geweten en beriep zich op dwaling.

Geen garantie betekent niet dat de verkoper alles mag zeggen

Het hof stelde de koper wat betreft de lekkages in de woning in het gelijk. Daarbij waren vooral de mededelingen vóór het sluiten van de koopovereenkomst van belang.

De woning was als volledig verbouwd en zeer goed onderhouden gepresenteerd. Daarnaast had de verkoper in de vragenlijst meegedeeld dat het dak volledig was vernieuwd en dat hij geen lekkages had gehad. Ook de makelaar had tijdens de bezichtiging meegedeeld dat voor zover bekend geen sprake was van vochtproblemen of lekkages.

Volgens het hof mocht de koper op grond van deze mededelingen erop vertrouwen dat het dak in orde was en dat zich geen lekkages van deze omvang zouden voordoen.

De verkoper voerde nog aan dat hij geen garantie had gegeven. Dat verweer maakte weinig indruk. Het hof maakt een belangrijk onderscheid: geen garantie geven is iets anders dan onjuiste inlichtingen verstrekken. Ook zonder garantie kunnen mededelingen van een verkoper dus tot een geslaagd beroep op dwaling leiden.

Had de koper zelf beter onderzoek moeten doen?

De verkoper stelde daarnaast dat de koper nader bouwkundig onderzoek had moeten verrichten, alleen al omdat het een oude woning betrof.

Ook daarin ging het hof niet mee. Tijdens de bezichtigingen waren geen lekkagesporen zichtbaar. Bovendien mocht de koper betekenis toekennen aan de expliciete mededeling dat het dak in 2010 volledig was vernieuwd.

Het hof verwijst daarbij naar de vaste rechtspraak dat de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen verzetten dat een dwaling voor rekening van de koper blijft wanneer deze is afgegaan op mededelingen van de verkoper.

Voor het bijgebouw lag dit anders. Daar was zichtbaar houtrot aanwezig. Dat had voor de koper aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te verrichten. Omdat hij dat niet had gedaan, bleef een eventuele dwaling ten aanzien van het bijgebouw wél voor zijn rekening.

Hoe ver strekt een ouderdomsclausule?

Bijzonder interessant is de uitleg die het hof geeft aan de ouderdomsclausule. Daarin stond dat de woning meer dan 87 jaar oud was en dat daarom aanzienlijk lagere eisen aan de bouwkwaliteit mochten worden gesteld. Verder vrijwaarde de koper de verkoper voor bekende en onbekende en zichtbare en onzichtbare gebreken.

Volgens het hof mocht de verkoper deze bepaling niet opvatten als een uitsluiting van aansprakelijkheid voor alle denkbare gebreken.

De naam ‘ouderdomsclausule’ en de tekst daarvan brengen mee dat het moet gaan om gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en met de bouwkundige kwaliteitseisen die destijds golden. Daaronder vallen niet zonder meer kwaliteitsgebreken die geen verband houden met de ouderdom van de woning.

Een ruim geformuleerde ouderdomsclausule is dus niet automatisch een vrijbrief voor iedere bouwkundige tekortkoming.

Geen vernietiging van de koop, wel ruim € 42.000

Hoewel sprake was van dwaling, vernietigde het hof de koopovereenkomst niet. De woning stond inmiddels ongeveer drie jaar leeg en verkeerde mede daardoor en vanwege de lekkages in een aanzienlijk slechtere staat. Bovendien was niet komen vast te staan dat de verkoper vóór de verkoop daadwerkelijk van de lekkages op de hoogte was. Het hof vond vernietiging onder die omstandigheden een onredelijk gevolg.

In plaats daarvan paste het hof artikel 6:230 lid 2 BW toe. De koper moest zoveel mogelijk worden gebracht in de financiële positie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer hij niet had gedwaald. Het hof stelde dat nadeel aan de hand van een offerte voor de noodzakelijke werkzaamheden vast op € 42.668,27 inclusief btw.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 juni 2026 ECLI:NL:GHARL:2026:4013

Publicatie blog: 2 oktober 2026