Ladderrecht niet vanzelfsprekend: buren mogen toegang weigeren bij concrete vrees voor schade

Op grond van artikel 5:56 BW kan een eigenaar onder omstandigheden verlangen dat hij tijdelijk gebruik mag maken van het perceel van zijn buurman om noodzakelijke werkzaamheden aan zijn eigen gebouw uit te voeren. Dit zogenaamde ladderrecht wordt in de praktijk regelmatig ingeroepen bij onderhoud, herstelwerkzaamheden en renovaties.

De feiten

Partijen zijn buren. Nadat eisers in 2023 een aanbouw hadden gerealiseerd, ontstonden vochtproblemen in die aanbouw. Eerder had de buurman al toestemming gegeven om vanaf zijn perceel werkzaamheden uit te voeren, maar deze bleken onvoldoende effectief.

Om de vochtproblemen definitief te verhelpen wilden eisers opnieuw gebruik maken van het naastgelegen perceel. Hun aannemer zou een geul graven langs de fundering van de aanbouw en vervolgens een waterafstotende coating aanbrengen. Voor deze werkzaamheden was toegang tot het erf van de buurman noodzakelijk.

De buurman weigerde echter toestemming te verlenen, tenzij aan een aantal voorwaarden werd voldaan. Partijen bereikten geen overeenstemming waarna eisers in kort geding een beroep deden op het ladderrecht van artikel 5:56 BW.

Juridisch kader: artikel 5:56 BW

Artikel 5:56 BW bepaalt dat een eigenaar moet toestaan dat zijn buurman tijdelijk gebruik maakt van zijn erf indien dit noodzakelijk is voor werkzaamheden aan een onroerende zaak. Daarbij gelden drie belangrijke voorwaarden:

• de werkzaamheden moeten noodzakelijk zijn;
• vooraf moet behoorlijke kennisgeving worden gedaan;
• de eigenaar van het belaste erf heeft recht op schadeloosstelling.

De wet bepaalt echter ook dat toegang kan worden geweigerd indien daarvoor gewichtige redenen bestaan.

Juist de invulling van dit begrip “gewichtige redenen” stond centraal in deze procedure.

Welke voorwaarden waren wel en niet relevant?

De voorzieningenrechter maakte een duidelijk onderscheid tussen de verschillende bezwaren van de buurman.

De eis dat vooraf een concrete planning moest worden verstrekt, achtte de rechtbank redelijk. Deze verplichting vloeit immers rechtstreeks voort uit de wettelijke eis van behoorlijke kennisgeving.

Ook het verzoek om vergoeding van eventuele schade die tijdens de werkzaamheden zou ontstaan, was op zichzelf gerechtvaardigd. De wet voorziet immers expliciet in een recht op schadeloosstelling.

Anders lag dit voor de eis dat eerst oude geschillen moesten worden opgelost. De buurman verlangde vergoeding van schade die volgens hem was ontstaan bij eerdere werkzaamheden en de sloop van een oude scheidsmuur. De rechtbank maakte korte metten met dit argument. Een vermeende schadevordering uit het verleden mag niet als pressiemiddel worden gebruikt om de uitoefening van het ladderrecht te blokkeren.

De doorslaggevende factor: mogelijke verplaatsing van het vochtprobleem

De zaak kreeg een andere wending door de technische bezwaren van de buurman.

Volgens hem zou het aanbrengen van een waterdichte coating ertoe leiden dat het grondwater niet langer richting de aanbouw van eisers kon wegvloeien. Hierdoor zou de waterdruk op zijn eigen perceel toenemen. Hij vreesde zelfs schade aan de fundering van zijn woning.

Van belang was dat de buurman deze bezwaren niet slechts algemeen formuleerde. Hij wees concreet op:

• de drassige bodemgesteldheid in het gebied;
• het ontbreken van een drainagevoorziening;
• de mogelijkheid dat water zich naar zijn perceel zou verplaatsen;
• de mogelijke gevolgen voor zijn fundering.

Bovendien had hij voorgesteld een deskundige te raadplegen om de gevolgen van de werkzaamheden te onderzoeken. Op dat voorstel waren eisers niet ingegaan.

Volgens de voorzieningenrechter was daarmee voldoende aannemelijk dat daadwerkelijk een gewichtige reden zou kunnen bestaan om het ladderrecht te weigeren.

Belangenafweging valt uit in voordeel van de buurman

De rechtbank benadrukt dat artikel 5:56 BW geen eenzijdige bescherming biedt aan degene die werkzaamheden wil uitvoeren. Ook de belangen van de buurman moeten worden meegewogen.

Omdat onvoldoende duidelijk was welke gevolgen de voorgenomen werkzaamheden voor het perceel van de buurman zouden hebben, kon niet worden uitgesloten dat aanzienlijke schade zou ontstaan.

In een kort geding is geen ruimte voor uitgebreid deskundigenonderzoek. De rechter moest daarom beslissen op basis van de beschikbare informatie. Onder die omstandigheden viel de belangenafweging uit in het voordeel van de buurman.

De gevorderde toegang tot het perceel werd daarom geweigerd.

Rechtbank Limburg, 13 februari 2026 ECLI:NL:RBLIM:2026:1787

Publicatie blog: 8 juni 2026