Het gerechtshof Amsterdam heeft op 10 maart 2026 een interessant arrest gewezen over burenrecht, privacy en uitzicht vanuit een uitbouw. In deze zaak stond centraal of ramen in een uitbouw, die zicht geven op de balkons van de buren, in strijd zijn met artikel 5:50 BW. Het hof bevestigt het eerdere oordeel van de rechtbank: ja, dat is het geval. Bovendien maakt het hof duidelijk dat een balkon voor toepassing van artikel 5:50 BW kan worden aangemerkt als “erf”.

De uitspraak is vooral relevant voor stedelijke bouwprojecten, uitbouwen en dak- of balkonconstructies in dichtbebouwde gebieden.

Waar ging de zaak over?

De zaak speelde tussen buren in Amsterdam. De eigenaren van het ene pand beschikten al jarenlang over balkons aan de achterzijde van hun woning. De buurvrouw liet later een uitbouw realiseren op minder dan twee meter afstand van die balkons.

In de zijgevel van de uitbouw werden te openen ramen met doorzichtig glas geplaatst. Vanuit die ramen bestond direct zicht op de balkons en delen van de woning van de buren.

De buren vorderden daarop dat de ramen moesten worden aangepast naar vaststaande matglazen vensters, omdat sprake was van strijd met artikel 5:50 BW en van onrechtmatige hinder.

Artikel 5:50 BW: verbod op inkijk binnen twee meter

Artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt kort gezegd dat het niet is toegestaan om binnen twee meter van het naburige erf vensters of muuropeningen te hebben die uitzicht geven op dat erf, tenzij de buur toestemming heeft gegeven.

Het artikel heeft een duidelijke privacyfunctie: bescherming tegen inkijk.

De eigenaar van de uitbouw voerde echter aan dat de balkons geen “erf” zouden zijn in de zin van artikel 5:50 BW. Volgens haar lagen de balkons deels boven een perceel dat niet in eigendom was van de buren en gold bovendien een erfdienstbaarheid.

Het hof: een balkon kan onderdeel zijn van het erf

Het hof verwerpt dat verweer vrij resoluut. Volgens het hof moet onder het begrip “erf” in titel 5.4 BW worden verstaan: iedere onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 BW.

Omdat de balkons duurzaam met het gebouw waren verenigd en onderdeel uitmaakten van het appartementsrecht, waren zij onroerend. Daarmee behoren zij volgens het hof tot het “erf” van de buren.

Dat de balkons zich boven een ander perceel bevinden of dat een erfdienstbaarheid bestaat, maakt dat niet anders.

Deze overweging is juridisch interessant, omdat het hof kiest voor een functionele uitleg van het begrip “erf”, gericht op de beschermingsgedachte van artikel 5:50 BW: privacybescherming.

Geen belangenafweging mogelijk

Opvallend is dat het hof benadrukt dat bij artikel 5:50 BW géén belangenafweging plaatsvindt.

Zodra sprake is van:

• uitzicht,
• binnen twee meter van het naburige erf,
• zonder toestemming,

is sprake van een verboden toestand.

Het argument dat de ramen praktisch of architectonisch wenselijk waren, kon de eigenaar dus niet baten.

Matglasfolie onvoldoende

Na het vonnis van de rechtbank had de eigenaar geprobeerd de situatie op te lossen door:

• de ramen vast te schroeven;
• matfolie op de ramen aan te brengen.

Dat vond het hof onvoldoende. De folie bleek deels verwijderd en een raam stond later weer open. Het hof verlangt daarom een structurele oplossing: echte vaststaande matglazen ramen die niet door huurders kunnen worden verwijderd of geopend.

Dat is een belangrijke praktische les voor de vastgoedpraktijk: tijdelijke of eenvoudig verwijderbare voorzieningen voldoen niet snel aan een rechterlijk bevel.

Geen onrechtmatige hinder

Interessant genoeg verloren de buren hun tweede grondslag: onrechtmatige hinder ex artikel 5:37 BW.

Hoewel het hof erkent dat enig gevoel van inkijk bestond, vond het hof de hinder onvoldoende ernstig. Daarbij speelde mee:

• dat het ging om stedelijke bebouwing in Amsterdam;
• dat balkons ook vanaf andere plekken zichtbaar waren;
• dat niet bleek dat de buren daadwerkelijk structureel werden bespied;
• dat een zekere mate van inkijk in een dichtbebouwde omgeving moet worden geduld.

Het hof maakt daarmee een duidelijk onderscheid tussen:

• de strikte norm van artikel 5:50 BW;
• en de open belangenafweging bij artikel 5:37 BW.

Waar artikel 5:50 BW een harde objectieve grens trekt, vereist artikel 5:37 BW een beoordeling van aard, ernst en duur van de hinder.