Dwaling koopovereenkomst woning wegens overlast door bejaarde buren

Dwaling koopovereenkomst woning wegens overlast door bejaarde buren

In deze zaak ging het om de koop van een woning in 2003 waarbij vrij snel na de eigendomsoverdracht bleek van een enorme burenoverlast door twee bejaarde buren. De koopsom bedroeg € 317.000,–

De koper startte een procedure. Hij stelde zich op het standpunt dat hij had gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. Hij zou de overeenkomst niet op dezelfde voorwaarden hebben geslopen indien hij van de overlast op de hoogte was gesteld door de verkoper.

Er volgde een procedure bij de rechtbank, en daarna in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam.

De overlast werd beschreven in schriftelijke verklaringen van buurtbewoners en van de politie, De geluidsoverlast vond al enige jaren plaats gedurende de gehele dag en met name tussen 23.00 en 01.00 uur. Het ging daarbij om ruzie, gepaard gaande met schreeuwen, schelden en slaan, ruiten inslaan, schuur in brand (!) Daarnaast ondervond de buurt, blijkens de verklaringen van buurtbewoners, overlast van grote groepen vogels die door de bejaarde buren werden gelokt doordat zij meer malen per dag voedsel (patat en bami) buiten zetten.

De verkoper had aan zijn makelaar slechts verteld dat de buren oudere mensen waren.

Het Hof oordeelde dat op de verkoper een mededelingsplicht rustte om de kopers te informeren over het gedrag van de buren. Het had voor de verkoper duidelijk moeten zijn dat dit gedrag van belang was voor de koper om tot de koopovereenkomst over te gaan. Aangezien de verkoper dit had nagelaten hebben de kopers terecht een beroep op dwaling gedaan.

Het Hof oordeelde dat de kopers niet op dezelfde voorwaarden een koopovereenkomst zouden hebben gesloten, als zij door de verkoper juist geïnformeerd waren over het gedrag van de buren en de overlast. Het Hof nam bij de schade als uitgangspunt de fictieve koopprijs die de kopers zouden hebben willen betalen als zij op de hoogte waren geweest van de overlast en de duur van de overlast. Hiervoor was een deskundige aangewezen. Ook nam het hof mee dat de overlast in 2006 is geëindigd door het vertrek van de buren. Dit alles leidde tot een geschat nadeel van € 75.947,-. Dat bedrag moesten de verkopers aan de kopers betalen.

Publicatie: 13-03-2016