Woning niet geschikt voor normaal gebruik; verkoper toch niet aansprakelijk.

Woning niet geschikt voor normaal gebruik; verkoper toch niet aansprakelijk.

Bij de aankoop van een woning uit de jaren dertig van de vorige eeuw werd een bouwkundig onderzoek verricht in opdracht van de koper. Een aantal jaren na de levering constateert de koper een scheurvorming in de muren. Nader onderzoek wijst uit dat er ernstige problemen aanwezig zijn in de fundering.

De koper stelt zowel de verkoper van de woning alsook de bouwkundig onderzoeker aansprakelijk voor de schade.

In de daarop volgende procedure wordt door de rechtbank een deskundige aangesteld. Deze komt tot de conclusie dat de funderingsproblemen ten tijde van de koopovereenkomst aanwezig moeten zijn geweest.

In de procedure draaide het onder andere om de belangrijke vraag of sprake was van non- conformiteit. Met andere woorden: staan de gebreken het normale gebruik van de woning in de weg. De rechtbank overwoog hieromtrent:

Nu de aanbouw als gevolg van de gebrekkige fundering een kortere technische levensduur blijkt te hebben, hetgeen mede ter voorkoming van verdere verzakking door het alsnog aanbrengen van een deugdelijke fundering (met palen) hersteld moet worden, wordt naar het oordeel van de rechtbank afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de woning en is daardoor sprake van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Bij zodanige gebreken gaat het immers niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden.

Toch oordeelde de rechtbank dat de verkoper niet aansprakelijk was. Het in opdracht van koper destijds ingestelde bouwkundig onderzoek was niet deugdelijk uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat dit ondeugdelijke onderzoek in de verhouding tussen koper en verkoper voor rekening en risico voor verkoper komt. Verkoper werd dus niet aansprakelijk geacht voor de herstelkosten aan de fundering.

Tussen de bouwkundig onderzoeker en de koper waren geen algemene voorwaarden van toepassing met een aansprakelijkheidsbeperking.  De uitkomst van de procedure was dat de bouwkundig onderzoeker aansprakelijk was voor de door de koper geleden schade.

Publicatie: juli 2015