Verkoper aansprakelijk voor dak- en schimmelschade in woning

Een koper heeft in oktober 2022 een woning uit 1996 gekocht voor € 1.455.000. In de verkoopbrochure staat dat het huis “geheel gemoderniseerd” is. In december 2023 ontdekt de koper schimmelvorming in een slaapkamer, veroorzaakt door een lekkend dak. De koper stelt dat de woning non-conform is, dan wel dat de overeenkomst onder dwaling tot stand is gekomen. Hij vordert vergoeding van de herstelkosten van € 81.362.

De rechtbank oordeelt dat de verkoper tijdens de verkoop wist dat sprake was geweest van lekkage op het dak. Uit een bouwtechnisch rapport uit 2019 bleek dit al. De verkoper heeft deze informatie niet gedeeld. Ook heeft hij de vraag of in het verleden gebreken aan het dak zijn geconstateerd met “nee” beantwoord. Daarmee heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden. De schimmelvorming belemmert het normale gebruik van de woning. Er is dus sprake van non-conformiteit. De rechtbank wijst € 16.445,33 voor herstelkosten van het dak en € 19.692,02 voor herstelkosten van de slaapkamer toe, in totaal € 36.137,35.

Aftrek nieuw voor oud

Hierover overweegt de rechtbank:

Nu het dak in 2025 – het gaat om een dak van bijna 30 jaar oud – vervangen zal worden, zoals ter zitting is verklaard, heeft de aftrek ‘nieuw voor oud’ te gelden. De rechtbank stelt hierbij voorop dat aanleiding bestaat tot een voordeelstoerekening als het dakherstel een voordeel voor [eiser] oplevert en voor zover de verrekening redelijk is.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] geacht moet worden een voordeel te hebben van het dakherstel. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van 40 jaar voor een dak, bestond er voor [eiser] een zeker risico dat het dak gebreken zou (gaan) vertonen en ingrepen nodig zouden zijn. Daar staat tegenover dat [eiser] na het dakherstel over een nieuw dak beschikt dat de komende jaren onderhoudsvrij is en niet vervangen hoeft te worden. In zoverre moet worden aangenomen dat de waarde van de woning is gestegen. Anderzijds heeft [eiser] niet om het voordeel gevraagd, maar is hij door de beschreven situatie gedwongen kort na de aankoop van de woning herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. De rechtbank past daarom een beperkt percentage toe en acht in dit geval een aftrek van 20% passend. Dat wil zeggen dat de toe te wijzen kosten voor het dakherstel worden gesteld op 80% van € 20.556,66 = € 16.445,33.

Zoals hiervoor (…)  is overwogen, mocht [eiser] voor wat betreft het dak verwachtingen hebben die passen bij het normale gebruik van een woning uit 1996. Nu het dak in 2025 – het gaat om een dak van bijna 30 jaar oud – vervangen zal worden, zoals ter zitting is verklaard, heeft de aftrek ‘nieuw voor oud’ te gelden. De rechtbank stelt hierbij voorop dat aanleiding bestaat tot een voordeelstoerekening als het dakherstel een voordeel voor [eiser] oplevert en voor zover de verrekening redelijk is.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] geacht moet worden een voordeel te hebben van het dakherstel. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van 40 jaar voor een dak, bestond er voor [eiser] een zeker risico dat het dak gebreken zou (gaan) vertonen en ingrepen nodig zouden zijn. Daar staat tegenover dat [eiser] na het dakherstel over een nieuw dak beschikt dat de komende jaren onderhoudsvrij is en niet vervangen hoeft te worden. In zoverre moet worden aangenomen dat de waarde van de woning is gestegen. Anderzijds heeft [eiser] niet om het voordeel gevraagd, maar is hij door de beschreven situatie gedwongen kort na de aankoop van de woning herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. De rechtbank past daarom een beperkt percentage toe en acht in dit geval een aftrek van 20% passend. Dat wil zeggen dat de toe te wijzen kosten voor het dakherstel worden gesteld op 80% van € 20.556,66 = € 16.445,33.

Rechtbank Den Haag 19-03-2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:5218

publicatie blog: 27 juni 2025