Non conforme woning van 114 jaar oud.

Eiseres heeft een woning van gedaagde gekocht. Koopster, die tevens makelaar is, stelt dat zij na de eigendomsoverdracht van de woning gebreken aan de tuin, de kozijnen en het schilderwerk van de woning heeft geconstateerd.

Die gebreken heeft zij laten herstellen. Zij vordert nu van verkoopster schadevergoeding.

De grondslagen zijn: non conformiteit, dwaling en onrechtmatige daad. Verkoopster beroept zich onder meer op de exoneratieclausule en de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst: Artikel 20.7. Het is aan de koper bekend dat de onroerende zaak ca. 114 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan die bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper.

De rechtbank acht op grond van de gestelde omstandigheden onvoldoende om een beroep op de exoneratieclausule in strijd te achten met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een exoneratie in koopovereenkomsten van huizen is niet ongebruikelijk; de maatschappelijke positie van partijen is niet in grote mate ongelijkwaardig en van opzet als gevolg waarvan koopster schade heeft geleden is onvoldoende gebleken. Bovenal is koopster niet bedrogen. Het ‘flippen’ van huizen als zodanig is niet onrechtmatig. De betrokkenheid van haar moeder als makelaar en haar vriend als klusser, maakt dit ook niet onrechtmatig. Dat het huis een paar jaar eerder voor veel minder door verkoopster is aangekocht, had koopster bekend kunnen zijn. Op dit punt gold geen spreekplicht voor verkoopster.

Verkoopster heeft het huis ook daadwerkelijk gerenoveerd. Het beroep op de overeengekomen exoneratieclausule is om die redenen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Rechtbank Gelderland 26-02-2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:1390

Publicatie blog: 23 mei 2025