Non conforme woning van 114 jaar oud.
Deze zaak betreft een koopovereenkomst met betrekking tot een appartement.
In de koopovereenkomst staat dat het appartementsrecht onder meer recht geeft op het uitsluitend gebruik van een vierkamer-flatwoning. In de advertentie staat dat het gaat om een woonoppervlakte van 99m2. Uit een later opgesteld taxatierapport blijkt dat het appartement over 70m2 woonruimte beschikt en over 29m2 zolderruimte op de etage daarboven, welke ruimte door de eigenaar wordt gebruikt op basis van toestemming van de VvE.
Kopers laten vervolgens aan verkopers weten dat zij de koopovereenkomst ontbinden, omdat verkopers wanprestatie zouden plegen door slechts 70m2 in eigendom te leveren in plaats van 99m2.
In de procedure vorderen zowel kopers als verkopers betaling van de in de koopovereenkomst opgenomen boete. Het hof stelt voorop dat verkopers een appartementsrecht moesten leveren dat recht geeft op exclusief gebruik van een appartement van 99m2. Uit een bericht van de makelaar van de verkopers volgt volgens de kantonrechter en het hof dat het exclusieve gebruik van de zolderruimte niet juridisch geleverd kan worden en dus dat verkopers zouden tekortschieten in de nakoming van hun leveringsverplichting. Kopers mochten daarom de koopovereenkomst ontbinden. De verkopers worden veroordeeld om een (gematigde) boete dan wel schadevergoeding aan kopers te betalen.
Met betrekking tot deze gematigde boete overweegt het gerechtshof het volgende.
Voor matiging gelden strenge eisen. In de wet staat dat dit uitsluitend kan indien ‘de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’ en de Hoge Raad heeft overwogen dat dit pas het geval is ‘als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt’ en dat de rechter hierbij niet alleen moet letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Los van het voorgaande stelt de wet aan matiging een ondergrens: matiging mag er niet toe leiden dat aan degene die recht heeft op de boete minder wordt toegewezen dan indien schadevergoeding op grond van de wet zou worden toegekend.
De boete is drie keer zo hoog als de werkelijke schade van de Kopers. De Verkopers claimen nog meer schade te hebben geleden doordat zij € 16.000 minder voor de woning hebben ontvangen en ruim twee maanden dubbele woonlasten hebben moeten opbrengen. De Kopers hebben dit laatste niet tegengesproken zodat het hof ervan uitgaat dat dit klopt. De Kopers hebben ook al niet tegengesproken dat zij minstens vier panden in eigendom hebben, waaruit het hof opmaakt dat zij aanmerkelijk minder hinder hebben ondervonden van het afketsen van de levering dan de Kopers, die op het appartement waren aangewezen om erin te wonen. Dat de Kopers reden hadden om rekening te houden met de gebrekkige juridische basis voor het gebruik van de zolderruimte is niet gebleken. Integendeel: het appartementsrecht is aan hen geleverd alsof het tevens recht daarop zou geven en zij waren er met de andere appartementeneigenaren in het flatgebouw van overtuigd dat zij als eigenaar over die zolderruimte konden beschikken. Dat zij vóór het sluiten van de koopovereenkomst redenen hadden om hierover te twijfelen is niet gebleken. Dit neemt niet weg dat de gebrekkigheid van de gebruiksbasis aan hen wordt toegerekend, maar het weegt in het kader van de matiging mee als billijkheidsargument.
Naar het oordeel van het hof eist de billijkheid in dit geval dan ook klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd tot het bedrag van de schadevergoeding waarop de Kopers volgens regelend recht aanspraak kunnen maken: € 6.377,65 inclusief btw.
Hof Arnhem-Leeuwarden 11-03-2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1407
Publicatie blog: 23 mei 2025
Gerelateerde berichten