Waterwoning is roerende zaak dus geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

In deze zaak gaat het om koop van een waterwoning.

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. (artikel 7:2, lid 1 BW).

Een mondelinge overeenstemming leidt dus niet tot een rechtsgeldige koopovereenkomst.

Dankzij het schriftelijkheidsvereiste wordt duidelijk óf en wanneer de koop tot stand is gekomen. Dankzij de schriftelijke koopovereenkomst is precies duidelijk welke afspraken zijn gemaakt, zodat hierover geen discussie kan ontstaan.Na het ondertekenen van de koopovereenkomst, heeft de koper nog drie dagen de tijd om de koop te ontbinden. Deze bedenktijd stelt de koper in de gelegenheid om nog van de koop af te kunnen.

In deze zaak werd als verweer gevoerd dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen omdat niet aan dit schriftelijkheidsvereiste was voldaan.

Daarbij speelt de vraag of de waterwoning een voor bewoning bestemde onroerende zaak is in de zin van artikel 3:3 BW.  Dat sprake zou zijn van een onroerende zaak werd als volgt onderbouwd. Het betreft een twee-onder-een kapwoning die via een bestendige verankerde steigerconstructie en twee funderingspalen met de bodem verbonden is en bij laag water op een betonnen constructie rust.

De wederpartij voerde aan dat een waterwoning geen onroerende zaak is omdat de woning drijft op water en de palen er alleen maar voor zorgen  dat de woning op zijn plaats blijft.  Bovendien heeft de waterwoning geen WOZ-waarde heeft, dit in tegenstelling tot de semi-drijvende woningen die ook op het park aanwezig zijn, en dat bij de aan- en verkoop van de woning geen overdrachtsbelasting is betaald.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin) aangegeven welke maatstaven gehanteerd moeten worden bij de beoordeling van de vraag of een gebouw onroerend is in de zin van artikel 3:3 BW. Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn, en mitsdien onroerend is, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, waaronder te begrijpen degene die opdracht heeft gegeven het gebouw te plaatsen, voor zover deze naar buiten kenbaar is. De bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven dient dus naar buiten toe kenbaar te zijn. Dit vereiste vloeit voort uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn. De verkeersopvattingen kunnen, hoewel geen zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is, in aanmerking worden genomen voor de beoordeling van de vraag of een gebouw kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. Die opvattingen kunnen alsdan licht werpen op de vraag wat in een gegeven geval als ‘duurzaam’ onderscheidenlijk ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden. Verder heeft de Hoge Raad bepaald dat eerst de vraag moet worden beantwoord of een gebouw is ‘verenigd’ met de grond in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, moet vervolgens worden onderzocht of die vereniging ook ‘duurzaam’ is.

Het gerechtshof komt tot het oordeel dat de waterwoning geen onroerende zaak is en dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt. Er  is dus een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen.

Dit oordeel  wordt als volgt gemotiveerd.

Het hof is voorshands van oordeel dat de waterwoning geen onroerende zaak is. Fluminalis c.s. heeft gewezen op een recent arrest van dit hof. in een zaak over een andere woning in hetzelfde park als de onderhavige waterwoning, maar dat was geen vergelijkbare woning. Dat betrof een “semi-drijvende woning”, terwijl de waterwoning in kwestie een “drijvende woning” is. Dit onderscheid wordt onder meer gemaakt in de door [geïntimeerde2] in eerste aanleg overgelegde brief van de VVE van het park aan de gemeente (productie 1). Daarin valt te lezen dat de semi-drijvende woningen zijn gerealiseerd op zelfstandige percelen grond, terwijl de drijvende waterwoningen, zoals de waterwoning in deze kwestie, gerealiseerd zijn op in erfpacht uitgegeven waterpercelen. Ter zitting is verder gebleken dat de semi-drijvende woningen eigen grond hebben, terwijl de drijvende waterwoningen aan steigers gelegen zijn. Uit het arrest van dit hof waarnaar Fluminalis c.s. heeft verwezen, volgt ook dat de semi-drijvende woning in die zaak gemiddeld eens in de 20 jaar kan gaan drijven. Dat is hier niet het geval: de waterwoning drijft veel frequenter, namelijk alleen niet bij laag water. Het hof acht daarom een duurzame vereniging met de grond in kort geding niet aannemelijk geworden. Dat de woning een tweekapper betreft is daarbij overigens niet gebleken. Ter zitting heeft [geïntimeerde2] zelf toegelicht dat de woning alleen via de bergingsruimtes verbonden zijn. Dat de twee woningen met elkaar verbonden zijn en gebruikmaken van dezelfde palenconstructie staat naar het voorlopig oordeel van het hof niet aan het drijvende karakter in de weg.

Hof Arnhem-Leeuwarden 30-07-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4969

Publicatie blog 7 maart 2025