Verkopers woning niet aansprakelijk voor herstelkosten ad € 200.000,— voor gebrekkige kademuur

Verkopers (vader en dochter) hebben hun woning verkocht voor € 2.150.000.

Na de verkoop ontdekken de kopers dat de kademuur van de woning in zeer slechte staat verkeert en op instorten staat. De kopers stellen de verkopers aansprakelijk voor de herstelkosten van € 200.000. De verkopers wijzen aansprakelijkheid af en ontkennen dat er iets mis is met de kademuur, daar hadden zij bij de verkoop geen weet van en daarom hadden zij ook geen mededelingsplicht.

Kopers hebben uitdrukkelijk verklaard geen gebruik te willen maken van een ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring. De rechtbank concludeert dat zij daarom bekend worden geacht met de staat van de woning op dat moment en/of eventuele tekortkomingen ‘casu quo’ gebreken. In de koopovereenkomst staat verder dat kopers bij de levering de woning aanvaarden in de staat waarin de woning zich op het moment van de koopovereenkomst bevindt.

De rechtbank overweegt:

Deze bepaling heeft als gevolg dat als de kademuur vóór het sluiten van de koopovereenkomst gebrekkig was, [eisers] daarmee bekend werd geacht en de woning bij levering heeft aanvaard inclusief dat gebrek. [eisers] kan zich dus niet meer op artikel 6.3 van de koopovereenkomst beroepen. [gedaagden] heeft betwist dat het gebrek ten tijde van de levering al zou bestaan. Of dat zo is, kan gezien deze uitkomst in het midden blijven; als het er al was heeft [eisers] het gebrek aanvaard, als het er nog niet was heeft [gedaagden] geen woning met gebrek geleverd. Voor het scenario dat het gebrek aan de kademuur zou zijn ontstaan tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering biedt het dossier en de stellingen van partijen geen aanknopingspunten.

Bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben kopers nadrukkelijk verklaard geen beroep te willen doen op de ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring. Daarom worden zij geacht bekend te zijn met de staat van de woning en/of eventuele tekortkomingen of gebreken

Als de kademuur al bij de verkoop gebrekkig was, dan hebben kopers dit bij de levering van de woning aanvaard. Daarom zijn verkopers niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zijn zij daarom niet aansprakelijk voor de herstelkosten.

Rechtbank Amsterdam 27 november 2024

Publicatie blog: 20 december 2024