De geconstateerde verontreiniging staat het het overeengekomen normaal gebruik niet in de weg. Saneringskosten van €  147.000,– blijven voor rekening van koper  

Koper heeft van zijn buurman een aantal percelen gekocht met daarop een manege en weiland. In de koopovereenkomst is het normale gebruik voor deze bestemming gegarandeerd.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat verkoper niet bekend is met verontreiniging die ten nadele strekt van het omschreven gebruik, maar wel dat bekend is dat in de onroerende zaak asbestverdachte materialen zijn verwerkt. In de verkoopvragenlijst is voorts opgenomen dat er mogelijk puin in de grond zit.

Na aankoop blijkt dat er meer verontreiniging aanwezig is dan koper op basis van de mededelingen van zijn buurman had verwacht. Volgens de omgevingsdienst is sprake van bodemverontreiniging en worden de saneringskosten begroot op ca. € 147.000,–  Er is geen noodzaak voor spoedige sanering. De rechtbank komt tot het oordeel dat alleen sprake is van bodemverontreiniging die een normaal gebruik in de weg staat als de hoeveelheid aanwezige stoffen dusdanig onaanvaardbare humane risico’s oplevert, dat er een acute saneringsplicht bestaat. Volgens de rechtbank kan een dergelijke mate van verontreiniging niet uit de door koper in het geding gebrachte rapporten worden afgeleid. Van non-conformiteit is daarom geen sprake. De vorderingen van koper worden afgewezen.

Nota bene:

Bij de beantwoording van de vraag of de zaak ondanks de bodemverontreiniging voldoet aan de koopovereenkomst, moeten alle van belang zijnde omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Daarbij is van belang dat ook indien de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet in de weg staat aan normaal gebruik van de zaak, toch sprake kan zijn van non-conformiteit indien de koper op grond van mededelingen van de verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet behoefde te verwachten (Hoge Raad, 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Die mededelingen brengen dan non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming met zich; de koper mocht immers van de juistheid van die mededelingen uitgaan.

Rechtbank Gelderland 16 oktober 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:6959

Publicatie blog: 18 december 2024