Onjuiste oppervlakte woning in verkoopbrochure. Geen schade door unieke ligging

De koper van een huis spreekt in de hieronder te bespreken procedure de makelaar aan wegens onjuiste oppervlakte in brochure.

De rechtbank stelt in een tussenvonnis een deskundige aan.

De deskundige heeft vastgesteld dat de gebruiksoppervlakte wonen in totaal 149 m² bedraagt. Dit is 15 m² minder dan de 164 m² in de verkoopbrochure van de makelaar staat vermeld. De deskundige concludeert dat de makelaar ten onrechte alle kelders heeft meegenomen bij de berekening van de woonoppervlakte. Op basis van de metingen van de deskundige volgens de Meetinstructie wordt vastgesteld dat de woonoppervlakte van de woning van de kopers 149 m² bedraagt. Dit is een significante afwijking ten opzichte van het aantal vierkante meters dat in de brochure van de makelaar staat vermeld.

Naar het oordeel van de rechtbank staat hiermee vast dat de makelaar zijn zorgplicht jegens de kopers heeft geschonden.

De volgende vraag die beantwoord moet worden, is of de kopers schade lijden doordat de makelaar een onjuiste gebruiksoppervlakte in haar brochure heeft vermeld. De deskundige heeft de woning per november 2017 getaxeerd op een bedrag van € 540.000,-. Bij deze taxatie heeft de deskundig in haar taxatierapport rekening gehouden met de staat en de ligging van de woning, de gebruiksoppervlakte en de (verkoop)waarde van drie referentieobjecten, teruggerekend naar de peildatum.

Kopers hebben de woning gekocht voor een bedrag van € 535.000,-. Dit bedrag ligt onder de taxatiewaarde. De bandbreedte tussen de koopprijs en de (hogere) taxatiewaarde is volgens de deskundige reëel. Ook een andere taxateur kwam uit op een marktwaarde van € 540.000,-, uitgaande van in totaal (slechts) 137 m².

Dit vormt nog een onderbouwing voor de conclusie van de deskundige dat de waarde van de woning niet alleen afhangt van de woonoppervlakte maar dat juist bij de onderhavige woning de unieke ligging met veel privacy voor een groot deel de waarde bepaalt.

Uit het voorgaande volgt dat de makelaar weliswaar een onjuiste gebruiksoppervlakte in haar brochure heeft vermeld en aldus onzorgvuldig heeft gehandeld, maar dat kopers hierdoor geen schade lijden De vordering wordt daarom afgewezen.

Rechtbank Rotterdam, 19 februari 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:1474

Publicatie: 26 februari 2020