Dit moet u weten over verborgen gebreken bij de koop van een woning/voorbeelden van verborgen gebreken
Deze zaak heeft betrekking op de verkoop van een monumentale villa met erf en tuin door de Staat. Vele, deels monumentale, bomen zijn na de verkoop afgestorven als gevolg van het eerdere aanbrengen van verkeerde grond tijdens de sanerings- en herinrichtingswerkzaamheden in opdracht van de Staat. Deze oorzaak van het afsterven is door deskundigen van beide partijen vastgesteld
De koper stelt zich op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit, omdat het verkochte, meer in het bijzonder de tuin, in zijn visie niet geschikt is voor normaal gebruik. De Staat meent dat geen sprake is van non-conformiteit en dat hem ter zake geen verwijt kan worden gemaakt.
De rechtbank stelt de koper in het gelijk.
Normaal gebruik betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van hetgeen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De tuin kent op dit moment slechts nog levende begroeiing en beplanting in die delen die niet zijn gesaneerd en/of heringericht. Vrijwel alle bomen en planten die in gesaneerde grond staan zijn afgestorven of afstervende.
De kwaliteit van de woonomgeving sterk is daardoor verminderd.
Bij een historische stadsvilla met een tuin rondom de woning en vele (deels monumentale) bomen en grote struiken voegt een dergelijke tuin veel waarde toe aan de woning vanwege de mate van privacy en statigheid in een binnenstedelijke omgeving.
Dit alles maakt dat het woongenot van het gekochte zonder meer wezenlijk is aangetast. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank hetgeen koper op grond van de koopovereenkomst, de prijs, de verkoopdocumentatie en de bezichtiging mocht verwachten, te weten een royale tuin rondom een monumentale villa en voorzien van veel bijpassende en deels monumentale/grote bomen die de bewoner een hoge mate van privacy verschaffen.
Er is dus sprake van non-conformiteit van het gekochte. Het andersluidende betoog van de Staat faalt in al zijn onderdelen.
De staat wordt veroordeeld om € 716.955,22 inclusief btw (€ 592.524,98 exclusief btw) aan herstelschade te betalen, wettelijke rente en € 81.367,84 aan buitengerechtelijke kosten en € 17.374,01 ter zake van proceskosten.
Rechtbank Den Haag, 18 september 2019 ECLI:NL:RBDHA:2019:9842
Publicatie: 11 februari 2020
Gerelateerde berichten