Non-conformiteit. Mededelingsplicht. Gebrek.   Staat een gebrek aan de daktuin een normaal gebruik van het verkochte in de weg? Zijn verkopers aansprakelijk voor de aanzienlijke herstelkosten hoewel zij niet bekend zijn met het gestelde gebrek aan de daktuin?

Koper heeft van verkoper een bovenwoning met daktuin gekocht. Voor de daktuin is een erfdienstbaarheid gevestigd die de eigenaar van de bovenwoning het recht geeft om voor de daktuin gebruik te maken van het dak van de winkel onder de bovenwoning. Na levering van de woning blijkt de daktuin onvoldoende draagkracht te hebben en kan deze daarom niet veilig worden gebruikt. Koper stelt verkoper aansprakelijk en vordert schadevergoeding. Koper legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit) dan wel van dwaling. Verkoper betwist dat sprake is van non-conformiteit; er is een erfdienstbaarheid geleverd en met die erfdienstbaarheid is niets mis.

Rb.: Om te beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, moet de rechtbank eerst bepalen wat verkoper aan koper heeft verkocht; hierbij gaat het om uitleg van de koopovereenkomst. Volgens de rechtbank mocht koper verwachten dat hij als onderdeel van de woning een daktuin kreeg (juridisch vormgegeven door een erfdienstbaarheid) en dat hij de daktuin zoals die was aangelegd normaal kon gebruiken.

Letterlijk overweegt de rechtbank:

De rechtbank is van oordeel dat de daktuin gebrekkig is. De rechtbank motiveert haar oordeel als volgt. [Eisers] heeft drie rapporten overgelegd en de deskundigen komen allen tot dezelfde conclusie; de daktuin voldoet niet en is mogelijk zelfs gevaarlijk. Uit de rapporten blijkt dat [taxateur] en [adviesbureau 1] niet alleen hebben gekeken naar de berekeningen van [constructeur], maar ook naar de bouwtekeningen uit het verleden en – in het geval van [adviesbureau 1] – naar de onderliggende constructie. In dat licht is de enkele betwisting dat [taxateur] en [adviesbureau 1] zelf geen berekening hebben gemaakt, onvoldoende. Voor zover [constructeur] inderdaad enkel een berekening heeft gemaakt voor de gewenste tuininrichting – houten vlonderdelen – is de rechtbank van oordeel dat een normale daktuin een dergelijke gebruikelijke inrichting zou moeten kunnen dragen. De stelling van [gedaagden] dat de daktuin jarenlang zonder problemen is gebruikt en dat daarmee is aangetoond dat de daktuin feitelijk voldoet, laat de rechtbank buiten beschouwing. Het is een feit van algemene bekendheid dat ook gebrekkige constructies jarenlang stand kunnen houden zonder in te storten. Normaal gebruik betekent in dit verband normaal duurzaam en veilig gebruik.

De rechtbank gaat ervan uit dat verkoper niet wist dat er een mogelijk probleem was met de draagkracht van de daktuin en concludeert dat geen sprake is van een mededelingsplicht aan de zijde van verkoper. Van schending van de onderzoeksplicht aan de zijde van koper is ook geen sprake; koper had geen aanleiding om nader onderzoek te doen.

De rechtbank is van oordeel dat verkoper aansprakelijk is, aangezien de daktuin gebrekkig is. Daarom is verkoper op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de herstelkosten ten bedrage van € 52.263,33

Rb. Zeeland-West-Brabant 04-09-2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6350

Publicatie blog 9 december 2024