€ 180.000,– schadevergoeding vanwege misleidende verkoopbrochure penthouse
De ledenraad van de NVM heeft op 4 juni 2010 bepaald dat per 1 september 2010 alle meetgegevens voor woningen gebaseerd, en zo nodig gecorrigeerd, dienden te zijn op basis van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie). Dit houdt in dat NVM-makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden of daarin uitdrukkelijk moeten vermelden dat een andere meetmethode is gevolgd.
In een recente uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2018 is bevestigd dat een NVM makelaar aansprakelijk is voor een onjuiste vermelding van de woonoppervlakte.
Een medewerker van de makelaar had de woning in augustus 2010 opgemeten en kwam daarbij uit op een bruto vloeroppervlakte van 77 m2. In de brochure ten behoeve van de verkoop van de woning stond vermeld: benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin. Aan het slot van de brochure was opgenomen: “Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.” In de algemene bepalingen behorende bij de koopovereenkomst was bovendien een exoneratieclausule opgenomen ten aanzien van onder- of bovenmaat van de woning.
In verband met hun voornemen om de woning te verkopen, hebben de nieuwe eigenaren de woning op 7 januari 2014 laten inmeten. Het daarvan opgemaakte rapport houdt, voor zover van belang, in: bruto vloeroppervlak (…) is 77,45 m2. (…) gebruiksoppervlak woonruimte 71,11 m2.”
De Hoge Raad bevestigt dat de meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van aspirant- kopers. in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.
Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar.
De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen.
Hoge Raad 13 juli 2018 ECLI:NL:HR:2018:1176
Publicatie: 31 juli 2018
Gerelateerde berichten