Koop woning. Dwaling vanwege onjuiste mededeling makelaar verkopers
Voor de op- en overslag van grote hoeveelheden (fiets)kettingen heeft koper belangstelling voor het logistieke bedrijfspand dat verkoper via haar makelaar aanbiedt. In de verkoopbrochure staat vermeld dat de maximale vloerbelasting “circa 3.000 kg per m2” bedraagt. Koper verifieert bij de verkopend makelaar de juistheid van de vermelde maximale vloerbelasting, die bevestigend antwoordt aangezien dit in een door verkoper aangeleverd taxatiedocument stond opgenomen. Partijen sluiten een koopovereenkomst waarbij de ‘as is where is’-bepaling van toepassing wordt verklaard en verkoper daarmee geen enkele garantie verstrekt of het object geschikt is voor het door koper beoogde gebruik.
De clausule luidde als volgt:
Het Object is hiervoor in gebruik geweest als productie- en opslaglocatie ten behoeve van voedingsmiddelen. Koper dient zelf te beoordelen of het Object voldoende geschikt is voor het door Koper beoogde gebruik en Verkoper verstrekt in dat verband geen enkele garantie.”
In verband met een verbouwing laat koper na de eigendomsoverdracht een bouwkundig onderzoek verrichten en blijkt de maximale vloerbelasting slechts 1.500 kg per m2. Koper stelt schade te lijden vanwege de kosten die zij zal moeten maken om de voor haar noodzakelijke vloerbelasting te realiseren, maar verkoper beroept zich op de overeengekomen exoneratie. In eerste aanleg wordt verkoper veroordeeld tot de gevorderde schadevergoeding. Daartegen wordt hoger beroep ingesteld.
Hof: Er dienen twee vragen te worden beantwoord: bezit het bedrijfspand, gezien de aard en de gedane mededelingen, de eigenschappen die koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en zo nee, kan verkoper de aansprakelijkheid die hieruit voortvloeit afweren met een beroep op de overeengekomen ‘as is where is’-bepaling? De eerste vraag moet ontkennend worden beantwoord. Koper heeft meermaals uitdrukkelijk navraag gedaan naar de vloerbelasting en kenbaar gemaakt dat deze eigenschap voor haar relevant was. Blijkens de mededelingen en verstrekte informatie van de makelaar – die als mededelingen van de verkoper moeten worden beschouwd – zou het object over de eigenschappen beschikken die voor de koper essentieel waren. Voor koper was er geen aanleiding om ten tijde van het sluiten van de koop te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen. Nu blijkt dat het object niet die eigenschappen bezit die zij mocht verwachten, lijdt koper schade, doordat zij kostbare maatregelen moet treffen om het object geschikt te maken voor het door haar beoogde doel en daarnaast een object geleverd heeft gekregen dat een lagere waarde vertegenwoordigt. De exoneratieclausule kan verkoper niet buiten schot houden: de clausule strekt niet zover dat de non-conformiteit van het verkochte, gelegen in de afwezigheid van een wezenlijke eigenschap waarover ondubbelzinnig doch feitelijk onjuist is verklaard, voor rekening van koper moet blijven. Zowel de kosten voor de noodzakelijk getroffen maatregelen als de onderbouwde waardevermindering komen voor vergoeding in aanmerking.
Hof Arnhem-Leeuwarden 25-02-2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1127
Publicatie blog: 29 april 2025
Gerelateerde berichten