Klaag en stuit op tijd bij bouwfouten

Verjaring aansprakelijkheid aannemer, hoe zit het precies?

Hoe zit het met de verjaring van de aansprakelijkheid van de aannemer? Als de opdrachtgever van een aannemer gebreken constateert aan het opgeleverde werk, dan moet de opdrachtgever op tijd bij de aannemer klagen. Artikel 7:761 BW bepaalt dat een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat over dat gebrek bij de aannemer is geklaagd. Dat is een korte verjaringstermijn en als die wordt overschreden dan vervalt het recht om bij de rechter, of de Raad van Arbitrage, schadevergoeding of herstel van die gebreken te vorderen. De verjaringstermijn kan wel worden gestuit. In de hieronder te bespreken procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw liep het fout af voor de opdrachtgevers, omdat men niet (op correcte wijze) de verjaringstermijn had gestuit.

Geconstateerde gebreken

Afzonderlijke leden van de VvE’s hadden ieder een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop en bouw van een appartement. De oplevering vond plaats op 9 februari 2009. In 2011 worden er gebreken geconstateerd aan het buitenschilderwerk, de gevelbekleding en de balustrades. De VvE had daarover voor het eerst op 21 maart 2011 bij de aannemer geklaagd.De Raad van Arbitrage stelde vast dat de aannemer pas in augustus 2014 door een advocaat van de opdrachtgevers aansprakelijk was gesteld en dat daardoor de vordering was verjaard; de verjaringstermijn is gaan lopen op 21 maart 2011 (de datum waarop voor het eerst was geklaagd). Daarmee was de verjaringstermijn op 21 maart 2013 voltooid.

Geen (correcte) stuitingshandeling!

De verjaring kan worden gestuit door het sturen van een schriftelijke aanmaning aan de aannemer om zijn verplichtingen na te komen. Ingevolge art. 3:317, eerste lid, BW kan verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis worden gestuit door een ‘schriftelijke aanmaning. Of met ‘een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt’. 

In deze zaak waren er door de VvE weliswaar e-mails en brieven gestuurd aan de aannemer, maar die werden door de Raad van Arbitrage als onvoldoende beschouwd. Op 28 april 2011 had een rondgang op het werk plaatsgevonden. Op 23 mei 2011 had een opdrachtgever geschreven:

‘Het is gebruikelijk dat schilderwerk 5 jaar mee gaat en niet na 1,5 jaar begint af te bladderen’.

De Raad van Arbitrage merkte dit echter niet aan als een rechtsgeldige stuitingshandeling aangezien in die mededeling geen ondubbelzinnig voorbehoud van recht kon worden gelezen. De vorderingen van de opdrachtgevers werden afgewezen. Raad van Arbitrage voor de Bouw 17 februari 20017 , geschilnummer: 35.128 (http://www.raadvanarbitrage.nl)

Conclusie en aanbeveling

Constateert u gebreken aan het werk. Klaag dan tijdig en op de juiste manier. Heeft u een zaak waarin u advies wenst en wilt verjaring aansprakelijkheid aannemer voorkomen? Neemt u dan contact op of bezoek mijn inloopspreekuur.

Publicatie: 11 september 2017