Gebreken oude woning/kort geding voorschot op schadevergoeding

Wie na de aankoop van een woning ernstige gebreken ontdekt, hoeft niet altijd een langdurige bodemprocedure af te wachten voordat de verkoper tot betaling kan worden aangesproken.

Ernstige gebreken kort na de overdracht

De kopers hadden in september 2025 een benedenwoning gekocht. In de verkoopadvertentie was de woning omschreven als een in 2020 volledig gerenoveerde woning. De koopovereenkomst bevatte de gebruikelijke bepaling dat de woning bij de overdracht de eigenschappen moest bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Daarnaast was vanwege de ouderdom van het pand een ouderdomsclausule opgenomen.

Kort na de levering in januari 2026 ontdekten de kopers verschillende gebreken. Zo was sprake van een ernstige lekkage vanuit de badkamer, waardoor water via het plafond in de woonkamer terechtkwam. Ook werd schimmel aangetroffen. Daarnaast bleek de rookgasafvoer van de cv-ketel gebrekkig, waardoor volgens de kopers een risico op koolmonoxidevergiftiging bestond. Een ingeschakelde deskundige begrootte de herstelkosten op € 27.866 inclusief btw.

De kopers wilden niet wachten op een bodemprocedure. Zij vorderden in kort geding onder meer betaling van ruim € 34.000.

Geldvordering in kort geding

Een geldvordering wordt in kort geding niet snel toegewezen. De rechter moet voldoende aannemelijk vinden dat de bodemrechter de vordering uiteindelijk zal toewijzen. Bovendien moet sprake zijn van voldoende spoed en moet rekening worden gehouden met het risico dat het betaalde bedrag later niet kan worden terugbetaald.

Aan het vereiste van spoedeisendheid was volgens de voorzieningenrechter gedeeltelijk voldaan. De lekkage in de badkamer, de aanwezige schimmel en de gebrekkige rookgasafvoer moesten op korte termijn worden hersteld. Deze gebreken stonden aan normaal gebruik van de woning in de weg en konden bovendien gevaarlijke situaties en verdere schade veroorzaken. Dat de kopers onvoldoende financiële middelen hadden om de herstelkosten zelf voor te schieten, woog eveneens mee.

Gebreken belemmeren normaal gebruik

Van bijzonder belang is het oordeel over de aansprakelijkheid van de verkopers. Volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst waren zij aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmerden en die bij het sluiten van de overeenkomst niet bij de kopers bekend of kenbaar waren.

Daarvan was hier volgens de voorzieningenrechter sprake. Een woning waarin de douche niet kan worden gebruikt zonder dat water de woonkamer instroomt en waarin door een gebrekkige rookgasafvoer een verhoogd risico op koolmonoxidevergiftiging bestaat, voldoet niet aan wat voor normaal gebruik als woning noodzakelijk is.

Het beroep van de verkopers op de onderzoeksplicht van de kopers hielp hen niet. De gebreken waren niet zichtbaar en de rechter achtte niet aannemelijk dat zij bij een bouwkundige keuring zouden zijn ontdekt.

Ouderdomsclausule biedt verkoper niet altijd bescherming

Interessant is ook het oordeel over de ouderdomsclausule. De woning was meer dan 133 jaar oud. Toch verwachtte de voorzieningenrechter dat deze clausule in een bodemprocedure niet aan aansprakelijkheid in de weg zou staan.

Daarbij was van belang dat de woning in 2020 volledig was gerenoveerd en dat de geconstateerde gebreken juist betrekking hadden op werkzaamheden die tijdens die renovatie waren uitgevoerd. Een koper hoeft bij een als volledig gerenoveerd gepresenteerde woning dus niet zonder meer rekening te houden met ernstige gebreken aan recent uitgevoerde werkzaamheden.

Voorschot van € 10.000

De rechter kende niet het volledige gevorderde bedrag toe. Het deskundigenrapport was in opdracht van alleen de kopers opgesteld en de begroting van de herstelkosten was volgens de rechter onvoldoende onderbouwd om daarop zonder meer het volledige gevorderde bedrag te baseren. Daarom maakte de voorzieningenrechter een voorzichtige globale inschatting en bepaalde het voorschot op € 10.000. Bij de uiteindelijke vaststelling van de herstelkosten moet bovendien rekening worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’.

Daarnaast moesten de verkopers het gebrek aan de elektrische haard binnen vier weken voor eigen rekening laten herstellen, op straffe van een dwangsom van € 100 per dag met een maximum van € 1.500.

Rechtbank Den Haag van 26 juni 2026 (ECLI:NL:RBDHA:2026:17208)

Publicatie blog: 2 oktober 2026