Geen dwaling bij aankoop appartement wegens toekomstige VvE-renovatie

De Rechtbank Amsterdam heeft geoordeeld over de vraag of kopers van een appartement zich konden beroepen op dwaling of non-conformiteit omdat zij onvoldoende zouden zijn geïnformeerd over een toekomstige renovatie van gevels en kozijnen.

De kopers hadden in januari 2025 voor € 405.000 een appartement gekocht van Nationaal Grondbezit. Het appartement maakte deel uit van een VvE. Voor het sluiten van de koopovereenkomst hadden de kopers verschillende VvE-notulen ontvangen. Daaruit bleek dat al langere tijd werd gesproken over renovatie en vervanging van gevels en kozijnen.

Na ondertekening van de koopovereenkomst ontvingen de kopers nog notulen van een VvE-vergadering van 29 november 2024. Daarin stond dat de verwachte kosten van de renovatie globaal op ongeveer € 45.000 per woning werden geraamd, na aftrek van subsidies. Ook werd gesproken over financiering via een lening die ongeveer € 450 tot € 500 per maand gedurende tien jaar zou kosten.

De kopers stelden dat deze informatie vóór de koop had moeten worden verstrekt. Zij meenden dat zij bij een juiste voorstelling van zaken het appartement niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zouden hebben gekocht. Zij vorderden daarom € 50.000 van de verkoper.

Geen dwaling

De rechtbank wijst het beroep op dwaling af. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:228 BW moet sprake zijn van een onjuiste voorstelling van zaken. Volgens de rechtbank wisten de kopers echter al vóór het sluiten van de koopovereenkomst dat een gevel- en kozijnenrenovatie aanstaande was. Uit meerdere VvE-notulen bleek dat dit al jaren een terugkerend onderwerp was. De kopers hadden bovendien zelf verklaard dat zij ook de notulen van 23 december 2024 vóór de ondertekening hadden gelezen.

Van een onjuiste voorstelling van zaken over het bestaan van de renovatie was daarom geen sprake.

Ook ten aanzien van de hoogte van de renovatiekosten slaagde het beroep op dwaling niet. De rechtbank beschouwt de omvang en kosten van de renovatie als een toekomstige omstandigheid. Op het moment van de koop had de VvE immers nog geen definitief besluit genomen over de werkzaamheden en de kosten. De offerte waarin € 45.000 per woning werd genoemd, is later zelfs afgewezen. Ook beschikte Nationaal Grondbezit wel over een meerderheid in de VvE, maar niet over de vereiste tweederdemeerderheid om de offerte goed te keuren.

Dwaling kan in beginsel niet uitsluitend worden gebaseerd op een toekomstige omstandigheid.

Geen non-conformiteit

Subsidiair beriepen de kopers zich op artikel 7:17 BW. Zij stelden dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordde omdat in de koopovereenkomst was vermeld dat de VvE geen besluiten had genomen die tot aanzienlijke nieuwe financiële verplichtingen leidden.

De rechtbank volgt dit standpunt niet. Op het moment van verkoop was inderdaad nog geen definitief VvE-besluit genomen waaruit een financiële verplichting voortvloeide. De verklaring in de koopovereenkomst was dus juist.

Daarnaast had de verkoper volgens de rechtbank voldoende informatie verstrekt. Uit de eerder verstrekte notulen bleek duidelijk dat een substantiële renovatie werd voorbereid. Van schending van de mededelingsplicht was daarom geen sprake.

Ook het feit dat bij een toekomstige renovatie mogelijk tijdelijk ramen zouden worden verwijderd, maakte de woning niet non-conform. Het zou gaan om een tijdelijke situatie die normaal gebruik van het appartement niet blijvend onmogelijk maakt.

Renovatiekosten zijn niet automatisch het nadeel

De rechtbank merkt bovendien op dat zelfs wanneer wel sprake zou zijn geweest van dwaling, de renovatiekosten niet zonder meer gelijk zijn aan het nadeel dat op grond van artikel 6:230 lid 2 BW moet worden opgeheven. Het bedrag van € 50.000 kon ook daarom niet worden toegewezen, temeer omdat de uiteindelijke renovatiekosten nog niet vaststonden.

Conclusie

De uitspraak laat zien dat kopers van een appartement zich goed moeten verdiepen in de stukken van de VvE. Wanneer uit notulen al blijkt dat groot onderhoud of renovatie wordt voorbereid, kan achteraf niet eenvoudig worden gesteld dat men daarvan niet op de hoogte was.

Daarnaast is van belang dat een besproken renovatie of offerte nog iets anders is dan een definitief VvE-besluit. Zolang omvang, uitvoering en kosten nog afhankelijk zijn van toekomstige besluitvorming, zal een beroep op dwaling vanwege die kosten niet snel slagen.

De vorderingen van de kopers werden volledig afgewezen.

Rechtbank Amsterdam 10 juni 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:5566

Publicatie blog: 22 augustus 2026