Ontbindende voorwaarde bij koop bouwkavel — geen vrijbrief voor een ontwerptraject

Bij de koop van een bouwkavel wordt vaak een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval geen bouwvergunning wordt verkregen. De uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 28 januari 2026 laat zien dat zo’n bepaling nauwkeurig moet worden gelezen. Een koper kan zich niet zomaar op ontbinding beroepen als het vergunningstraject langer duurt of de aanvraag nog niet compleet is.

De kwestie

Partijen sloten een koopovereenkomst voor een bouwkavel van € 375.000. De koper wilde daarop een woning bouwen. In de koopovereenkomst stond dat de koper mocht ontbinden als hij geen onherroepelijke goedkeuring van het in te dienen bouwplan zou krijgen binnen acht weken na indiening, plus eventueel de bezwaartermijn.

De levering stond aanvankelijk gepland op 1 mei 2024. Later werd die datum via een allonge verschoven naar 26 september 2024. Daarbij werd afgesproken dat de koper zich maximaal moest inspannen om de vergunning rond te krijgen en maandelijks € 1.500 zou betalen als vergoeding voor het overbruggingskrediet van de verkoper.

Toen de gemeente in september 2024 liet weten dat de aanvraag onvolledig was en op onderdelen niet paste binnen het bestemmingsplan, beriep de koper zich op de ontbindende voorwaarde. De koper verscheen vervolgens niet bij de notaris. De verkoper ontbond daarna zelf de overeenkomst en maakte aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom.

Geen afwijzing, maar een onvolledige aanvraag

De rechtbank volgt de koper niet. Volgens de rechtbank was de ontbindende voorwaarde bedoeld voor de situatie waarin een ingediende vergunningaanvraag inhoudelijk zou worden beoordeeld en vervolgens zou worden afgewezen.

Daarvan was hier geen sprake. De gemeente had nog geen inhoudelijke eindbeslissing genomen. Zij had alleen laten weten dat de aanvraag niet compleet was en dat stukken moesten worden aangepast of aangevuld. Dat is iets anders dan een weigering van de vergunning.

Koper nam zelf het risico

Belangrijk is dat de koper pas in juli 2024 een aanvraag indiende, terwijl de koopovereenkomst al op 6 februari 2024 was gesloten. De rechtbank leidt uit de overeenkomst af dat partijen ervan uitgingen dat de koper voortvarend een vergunning zou aanvragen. De oorspronkelijke leveringsdatum van 1 mei 2024 paste ook bij dat uitgangspunt.

Volgens de rechtbank was de ontbindende voorwaarde niet bedoeld om de koper de ruimte te geven eerst een volledig ontwerptraject te doorlopen. De koper had zich tijdig moeten verdiepen in de bouwmogelijkheden, zo nodig advies moeten inwinnen en voortvarend moeten handelen.

Geen rechtsgeldige ontbinding

Omdat geen sprake was van een inhoudelijke afwijzing van de vergunningaanvraag, mocht de koper de koopovereenkomst niet ontbinden. Dat het bouwplan moest worden aangepast of mogelijk een complexere procedure nodig was, kwam voor rekening en risico van de koper.

De koper had dus moeten meewerken aan levering. Door niet bij de notaris te verschijnen, schoot hij tekort.

Boete van 10% verschuldigd

De rechtbank wijst de vorderingen van de koper af. De verkoper krijgt gelijk: de koper moet de contractuele boete betalen. Die bedroeg € 37.550 volgens het dictum, in lijn met de waarborgsom, al lijkt uit de koopsom van € 375.000 eerder een bedrag van € 37.500 te volgen.

Les voor de praktijk

Deze uitspraak onderstreept dat een ontbindende voorwaarde voor een bouwvergunning zorgvuldig moet worden geformuleerd. Wie wil kunnen ontbinden bij vertraging, onduidelijkheid, een onvolledige aanvraag, welstandsproblemen of strijd met het bestemmingsplan, moet dat expliciet opnemen.

Voor kopers geldt: begin direct met het vergunningstraject en zorg voor een complete aanvraag. Voor verkopers geldt: leg vast dat ontbinding alleen mogelijk is bij een formele weigering van een tijdig en volledig ingediende aanvraag.

De kern van het vonnis: een vergunningvoorbehoud beschermt niet tegen alle onzekerheden van een bouwplan. Zonder inhoudelijke afwijzing en zonder voortvarend handelen kan de koper zich niet op de ontbindende voorwaarde beroepen.

Rechtbank Overijssel, 28 januari 2026, ECLI:NL:RBOVE:2026:379

Publicatie blog: 1 mei 2026