Wanneer is geluidsoverlast een “gebrek”?

Een vrijstaande droomwoning, paardenstallen, een rijbak, ruim een hectare grond, “landelijk gelegen aan de rand van het buitengebied”. Klinkt als een idyllisch plaatje – tot blijkt dat direct achter het perceel een metaalverwerker werkt met een shovel en containers.

De kopers ervaren geluidsoverlast en vinden dat de verkopers hen hierover hadden moeten informeren. Ze stappen naar de rechter met een zwaar middel: ontbinding van de koopovereenkomst en terugbetaling van ruim 1,2 miljoen euro.

De casus in vogelvlucht

Verkoper woont sinds 1995 op een vrijstaande woning met stallen en rijbak.

In 2019 vestigt zich op het naastgelegen bedrijventerrein een metaal-/afvalverwerkingsbedrijf.

De verkoper ervaart geluidsoverlast van o.a. een shovel en het storten van metaal in containers.

Hij klaagt meermaals bij de gemeente/omgevingsdienst en vraagt om handhaving.

Er worden geluidsmetingen gedaan: de langgemiddelde norm wordt gehaald, maar de piekniveaus worden (marginaal) overschreden. De overheid vindt handhaving onevenredig en grijpt niet in.

De ondernemer vraagt een vergunning voor uitbreiding/regularisatie van zijn activiteiten aan, waaronder metaalverwerking.

De verkoper zet de woning te koop, de vragenlijst meldt niets over geluidsoverlast of het handhavingstraject.

De kopers bezichtigen twee keer – op beide momenten is het stil. Ze doen onderzoek naar het bestemmingsplan, lopen door de buurt en vragen de makelaar expliciet naar eventuele overlast van het bedrijventerrein. Er komt geen relevante waarschuwing.

Na levering ervaren ze wél hinder. Uiteindelijk stellen ze de verkoper aansprakelijk, ontbinden buitengerechtelijk, en vorderen o.a. terugbetaling van de koopprijs, verbeteringskosten en waardestijging.

De verkoper verweert zich: de woning voldoet aan de koop, het is naast een bedrijventerrein, de geluidnormen worden (op wat pieken na) gehaald, en bovendien zouden vorderingen deels verjaard zijn.

De rechtbank

De rechtbank trekt daaruit de conclusie:

er ís hinder, maar niet van zodanige ernst en structuur dat het normale gebruik van de woning objectief onmogelijk wordt.

Belangrijk daarbij:

De woning ligt aan een bedrijventerrein: dan mag je als koper niet verwachten dat het muisstil is.

De brochure wekte geen expliciete verwachting van “absolute rust”; wel een landelijk gelegen object, maar dat sluit een nabijgelegen bedrijventerrein niet uit.

De kopers wisten dat er een bedrijventerrein achter hun tuin lag.

Ook het argument dat de kopers geen paarden durven houden of dat thuiswerken lastig is, haalt het niet. De verkoper hield zelf paarden zonder problemen en er was geen bewijs dat dit nu door het geluid onmogelijk zou zijn. Het thuiswerk-argument sluit ook niet goed aan bij “normaal gebruik” in objectieve zin, zeker nu de hinder binnen minder hevig is dan buiten.

Conclusie rechtbank:

Er is geen non-conformiteit. De woning is niet “gebrekkig” in de zin van art. 7:17 BW, dus een ontbinding op die grond gaat niet op.

Dat er geen non-conformiteit is, betekent nog niet dat de verkoper overal netjes heeft gehandeld. De kernvraag wordt dan:

Had de verkoper de kopers moeten informeren over zijn eigen ervaringen met geluidsoverlast én over het handhavingstraject en de vergunningaanvraag?

De rechtbank is daar duidelijk in: ja.

De verkoper had sinds 2019 structureel geklaagd over geluid bij de gemeente en de omgevingsdienst.

Hij had een compleet handhavingstraject doorlopen, met metingen, brieven, een bezwaarprocedure en zelfs een ingebrekestelling.

Hij wist dat het bedrijf een vergunning had aangevraagd voor activiteiten die eerder als overtreding waren aangemerkt.

Ook ná het sluiten van het dossier bleef hij geluid ervaren, blijkend uit WhatsApp-berichten aan de ondernemer (“graag je aandacht voor de geluid productie van je shovel”, “zou je as donderdag niet met shovel willen sorteren?”).

Tegelijkertijd konden de kopers dit niet uit eigen onderzoek achterhalen:

Tijdens de bezichtigingen was het stil.

De makelaar wist van niets en bagatelliseerde eventuele overlast (“nou, je hoort het”).

Het bestemmingsplan gaf geen concreet beeld van de feitelijke bedrijfsactiviteiten.

Op het pand was niet te zien wat er precies gebeurde.

De kopers hadden zelfs bij een buurman geïnformeerd; ook dat gaf geen bruikbare waarschuwing.

De rechtbank benadrukt een belangrijk uitgangspunt uit de dwalingsleer:

De mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper – zeker als de verkoper weet dat de koper op een wezenlijk punt kan dwalen.

De verkoper wist dat hij een woning verkocht van ruim een miljoen euro, grenzend aan een bedrijf waarvan hij zelf jarenlang overlast had ervaren en tegenover de overheid een stevig dossier had opgebouwd. Dan mag hij niet stilzitten en hopen dat de koper er zelf wel achter komt.

Daarmee staat vast:

De verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden.

Dat levert dwaling op (art. 6:228 BW).

En óók een onrechtmatige daad (art. 6:162 BW).

De rechtbank verklaart daarom voor recht dat de verkoper aansprakelijk is voor de schade die de kopers daardoor lijden.

De schade

De rechtbank doet in deze procedure maar een deel van de schadeafwikkeling. De rest gaat naar de schadestaatprocedure.

Nu al toegewezen:

De kosten van het geluidsonderzoek in 2023 (ruim € 1.300) als kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid.

Een verklaring voor recht dat de verkopers hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade door hun onrechtmatig handelen.

Verwijzing naar de schadestaat voor “overige schade”, omdat aannemelijk is dat die er kan zijn.

Niet toegewezen:

Terugbetaling van de koopsom.

Vergoeding van waardestijging van de woning.

Vergoeding van verbeteringskosten (zoals zonnepanelen) in verband met een veronderstelde ontbinding.

Verhuis-/herfinancieringskosten die gekoppeld waren aan het idee dat de koop zou worden teruggedraaid.

Buitengerechtelijke incassokosten (onvoldoende gespecificeerd).

Proceskosten worden gecompenseerd: ieder betaalt de eigen kosten.

Rechtbank Arnhem: 13 augustus 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:6806

Publicatie Blog: 10 november 2025