Lekkende dakkapellen; kopers hebben onderzoeksplicht niet geschonden
Wie een oudere woning koopt, weet dat daar soms mankementen bij horen. Juist daarom staat in veel koopcontracten een ouderdomsclausule: de verkoper staat dan niet in voor allerlei gebreken die bij een oudere woning kunnen voorkomen. Maar hoe ver gaat zo’n clausule eigenlijk?
De situatie: een bungalow met verborgen problemen
Eiser kocht begin 2024 een vrijstaande bungalow voor € 715.000 van [gedaagde], die er 33 jaar had gewoond. Volgens de verkoopinformatie was het dak in 2020 “geheel extra geïsoleerd en voorzien van nieuwe EPDM”. Ook vulde verkoper op de NVM-vragenlijst in dat er géén lekkages waren geweest en dat er geen problemen met de dakconstructie bekend waren.
Na de overdracht begon de koper met renovaties. Al snel kwamen ernstige problemen aan het licht:
doorhangende en ondeugdelijk aangepaste draagbalken;
foutief aangebrachte dakbedekking en isolatie;
lekkage bij de schoorsteen;
vocht in de dakconstructie;
muizenschade in isolatie;
afval en een olietank op het perceel.
Een deskundige stelde tienduizenden euro’s schade vast, waarvan ruim € 34.000 aan herstel van dakconstructie en dakopbouw.
De belangrijkste vraag: wie draait voor de kosten op?
De verkoper verweerde zich:
koper had geen bouwkundige keuring laten uitvoeren;
de ouderdomsclausule sluit aansprakelijkheid uit;
hij wist niet van gebreken.
De rechtbank legt het klassieke uitgangspunt nog eens duidelijk uit:
Koper heeft onderzoeksplicht: als er iets is dat twijfel oproept, moet de koper onderzoek doen. Verkoper heeft mededelingsplicht: hij moet relevante informatie over de woning actief delen.
Wanneer de verkoper informatie achterhoudt, gaat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht.
In 2022 was er brand ontstaan in de berging, waarna het dak deels werd hersteld en plafonds opnieuw waren geschilderd vanwege roetschade. Dat had de verkoper niet gemeld, terwijl dit duidelijke aanleiding zou zijn geweest voor de koper om verder onderzoek te doen. Daarbij kwam dat de verkoper wel wist dat de EPDM-bedekking in 2020 over een oude laag (met steentjes en begroeiing) heen was gelegd, maar dit niet had vermeld.
Samen maakte dit dat de verkoper zijn informatieplicht had geschonden.
Kortom:
De ouderdomsclausule biedt geen bescherming bij schending van de mededelingsplicht.
Uitspraak in cijfers
De verkoper moest betalen:
€ 34.701,82 aan herstelkosten dak
€ 2.184,05 aan expertisekosten
€ 3.270,14 aan proceskosten
Schadeposten voor afval, olietank, muizenschade en een kachelpijp werden afgewezen: die waren volgens de rechtbank óf kenbaar, óf onvoldoende onderbouwd.
Rechtbank Zeeland- West- Brabant, 17 september 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:6287
Gerelateerde berichten