Lekkende dakkapellen; kopers hebben onderzoeksplicht niet geschonden
Eisers hebben een woning verkocht aan gedaagden voor € 475.000,00. In de koopovereenkomst staat opgenomen dat gedaagden uiterlijk tot 9 uur ’s ochtends op 19 oktober 2024 de mogelijkheid hebben om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Partijen hebben vervolgens twee keer afgesproken om deze termijn te verlengen. De vraag is of kopers tijdig een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Naar het oordeel van de rechtbank hebben kopers dat niet tijdig gedaan, en moeten zij daarom in beginsel aan verkopers een boete betalen. Omdat het gaat om een geringe tekortkoming en de werkelijke schade van verkopers vele malen lager was dan de boete, matigt de rechtbank de boete aanzienlijk tot € 1.500,00.
De rechtbank stelt vast dat het financieringsvoorbehoud verliep op 2 november 2023 om 9 uur ’s ochtends. De berichten van kopers om 15:50 en 16:33 op die dag waren dus te laat. Kopers konden de overeenkomst niet meer ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud.
De overeenkomst was dus op dat moment nog geldig. De vraag is dan: wat is hiervan het gevolg?
Tussen partijen is niet in geschil dat kopers. de waarborgsom van 10% niet op 9 november 2023 hadden gestort. Omdat de overeenkomst nog geldig was, hadden kopers dit wel moeten doen. Ook nadat verkopers kopers in gebreke hadden gesteld en hadden gesommeerd, hebben kopers geen waarborgsom gestort en zijn zij toerekenbaar tekortgekomen. Op grond van artikel 11 lid 2 mochten verkopers daarom de overeenkomst ontbinden en was de boete van 10 % van de koopsom dus verbeurd. Verkopers maken dus in beginsel terecht aanspraak op de boete.
De contractuele boete bedraagt 10 procent van de koopsom ad € € 475.000,00
Kopers hebben een beroep matiging van de boete gedaan. Hierover overweegt de rechtbank:
De rechtbank moet terughoudend zijn met het matigen van boetes. Matiging is alleen aan de orde als het opleggen van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.1 De matiging mag niet verder gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding op grond van de wet.
Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval plaats voor vergaande matiging van de boete. Het gaat in de kern over de koop van een huis in september 2023, met een periode van maanden tot de levering, waarin [gedaagden] c.s., niet bijgestaan door een professionele partij, enkele uren te laat een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, nadat de termijn daarvoor twee keer met een week was verlengd. Dit is een minieme overschrijding. Ook weegt mee dat er een zeer groot verschil is tussen de gevorderde boete van € 47.500,00 en de werkelijke schade van [eisers] c.s.. Ter zitting hebben [eisers] c.s. desgevraagd gezegd dat zij, doordat de woning enkele weken later werd geleverd, langer een overbruggingskrediet nodig hebben gehad, waarvan de kosten ongeveer € 1.500,00 waren, maar verder, behalve spanning en stress, geen andere schade hebben geleden. Daarnaast heeft de makelaar (zie ook hiervoor onder 5.7) in zijn communicatie aan [gedaagden] c.s. over de verlengingen niet expliciet het tijdstip genoemd waarop het financieringsvoorbehoud uiterlijk moest worden ingeroepen. Dit heeft er mogelijk mede toe bijgedragen dat [gedaagden] c.s. van een verkeerde veronderstelling zijn uitgegaan.
Gelet op deze omstandigheden zou het opleggen van de volledige boete leiden tot een onaanvaardbaar resultaat. Matiging is in dit geval dus aan de orde. In het bijzonder gelet op de minieme overschrijding van de termijn met enkele uren acht de rechtbank een verregaande matiging gerechtvaardigd, tot een bedrag van € 1.500,00.
Rechtbank Den Haag, 25 juni 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:11117
Gerelateerde berichten