Financieringsvoorbehoud niet goed ingeroepen: boete van € 72.500 wel gematigd tot € 20.000

Een koper van een woning die een beroep wil doen op een financieringsvoorbehoud, moet zich houden aan de voorwaarden die daarvoor in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Alleen melden dat de financiering niet rond is, is niet voldoende. Dat blijkt opnieuw uit een uitspraak van de Rechtbank Gelderland.

Financiering niet tijdig rond

Partijen hadden een koopovereenkomst gesloten voor een woning met een koopsom van € 725.000. De koper kon de overeenkomst ontbinden indien hij uiterlijk 17 juli 2025 geen financiering van € 380.000 had verkregen.

Voor een beroep op dit financieringsvoorbehoud moest de koper een afwijzingsbrief van een erkende geldverstrekker overleggen. Bovendien moest hij zich voldoende inspannen om de financiering te verkrijgen.

Op 17 juli liet de koper weten dat zijn financiering nog in behandeling was en beriep hij zich op het financieringsvoorbehoud. Een dag later meldde zijn financieel adviseur dat verschillende financieringsaanvragen waren afgewezen.

Een formele afwijzingsbrief van de geldverstrekker ontbrak echter.

Beroep op financieringsvoorbehoud niet geldig

Volgens de rechtbank was onvoldoende duidelijk welke financieringsaanvragen de koper vóór het verstrijken van de termijn had gedaan. Van de genoemde vier aanvragen was niet duidelijk wanneer deze waren ingediend, bij welke geldverstrekkers en voor welke bedragen.

De aanvraag bij Florius bleek bovendien pas op 18 juli 2025 te zijn gedaan, dus na het verstrijken van de termijn.

De koper kon daarom niet aantonen dat hij tijdig al het redelijkerwijs mogelijke had gedaan om financiering te verkrijgen. Ook had hij niet voldaan aan de overeengekomen documentatieplicht.

Het beroep op het financieringsvoorbehoud slaagde daarom niet.

Verkoper maakt aanspraak op boete van 10%

Omdat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door de koper was ontbonden, bleef hij verplicht de woning af te nemen. Toen hij vervolgens niet nakwam, ontbond de verkoper de overeenkomst.

Op grond van de NVM-koopovereenkomst maakte de verkoper aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom: € 72.500.

De rechtbank vond betaling van de volledige boete echter onaanvaardbaar.

De woning was namelijk later voor € 760.000 verkocht. De verkoper had wel gesteld dat hij extra kosten had gemaakt, maar de omvang daarvan niet voldoende onderbouwd. Volgens de rechtbank waren deze kosten ruimschoots gecompenseerd door de hogere verkoopopbrengst.

Daarnaast had de oorspronkelijke koper kort na het verstrijken van de financieringstermijn alsnog financiering verkregen. Hij had aangeboden de woning alsnog onder vrijwel dezelfde voorwaarden te kopen en later zelfs € 7.000 extra geboden. De verkoper had deze voorstellen afgewezen.

De rechtbank zag hierin voldoende aanleiding om de boete van € 72.500 te matigen tot € 20.000.

Contante betaling van € 10.000

Opvallend was verder dat de koper vóór het sluiten van de koopovereenkomst € 10.000 contant aan de verkoper had betaald.

Uit de omstandigheden bleek dat deze betaling onderdeel uitmaakte van de afspraken over de aankoop van de woning. Omdat de koopovereenkomst uiteindelijk was ontbonden, moest de verkoper dit bedrag op grond van artikel 6:271 BW aan de koper terugbetalen.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat bij een financieringsvoorbehoud niet alleen de termijn, maar ook de documentatie- en inspanningsverplichting van groot belang is.

Een koper doet er verstandig aan alle financieringsaanvragen en afwijzingen zorgvuldig vast te leggen en precies te controleren welke documenten volgens de koopovereenkomst nodig zijn. Een verklaring van de eigen hypotheekadviseur is niet zonder meer voldoende wanneer de overeenkomst een formele afwijzing van een geldverstrekker verlangt.

Voor verkopers geldt tegelijkertijd dat een contractuele boete van 10% niet altijd volledig wordt toegewezen. Hoewel rechters terughoudend moeten zijn met matiging, kan een grote verhouding tussen de boete en de daadwerkelijk geleden schade aanleiding zijn om de boete aanzienlijk te verminderen.

Rechtbank Gelderland 22 juli 2026, ECLI:NL:RBGEL:2026:5956

Publicatie blog: 3 september 2026