Geen dwaling bij aangaan koopovereenkomst woning vanwege niet melden voor ontucht veroordeelde buurman. Geen schending mededelingsplicht.

Omdat verkopers die informatie niet hebben verstrekt hebben kopers gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. Zij zouden, als gezin met drie opgroeiende kinderen, de woning niet hebben gekocht als zij wisten dat de directe buurman is veroordeeld voor misbruik van minderjarigen en het bezit van kinderporno. Daarom vorderen zij onder meer een verklaring voor recht dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald en dat verkopers het nadeel, dat zij daardoor hebben geleden en zullen lijden, dienen te vergoeden.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank volgt verkopers in hun standpunt dat niet is gebleken dat de strafrechtelijke veroordeling van de buurman een factor vormt die de woonomgeving beïnvloedt. Verkopers hebben onweersproken aangevoerd dat zij in 28 jaar nooit last hebben gehad van de buurman. Daarnaast is onweersproken dat de buurman zijn straf heeft uitgezeten, een reclasseringstraject heeft gevolgd, goed aanspreekbaar is en inmiddels een vaste relatie heeft. Er zijn verder geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de strafrechtelijke veroordeling wel van negatieve invloed is op de woonomgeving. Door kopers is ook niet gesteld dat zij sinds zij in de woning wonen daadwerkelijk overlast hebben ervaren door de buurman of als gevolg van zijn strafrechtelijke veroordeling. Er is dan ook geen sprake van een objectieve aantasting van het woongenot, noch is gebleken dat de veroordeling van de buurman de kans daarop vergroot.

Dit is bijvoorbeeld anders dan in de zaak die voorlag bij het Hof Arnhem-Leeuwarden van 18 januari 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BY8833). Daar was namelijk wel sprake van een reële kans op overlast door de huisvesting van 24 verslaafden in de nabije omgeving van de woning, wat de kans op aantasting van het woongenot vergroot. In deze situatie brengt het enkele feit dat de buurman is veroordeeld, althans niet zonder nadere motivering met behulp van objectieve factoren, die niet is gegeven, niet met zich mee dat er een (vergrote) kans is op overlast.

Kopers hebben gesteld dat zij zich vanwege de aanwezigheid van de buurman zorgen maken om de veiligheid van hun kinderen en om hun alleen thuis te laten. Hoewel de rechtbank dat begrijpt, zijn die zorgen zuiver subjectief en niet gebaseerd op objectieve omstandigheden. In dat kader is het nog relevant of de woonomgeving door de subjectieve angst van kopers zodanig wordt beïnvloed door het aanwezig zijn van de veroordeelde buurman, dat er sprake is van (een vorm van) overlast die gelijk te stellen is aan objectieve overlast. Daarvan is niet gebleken en dat hadden kopers bijvoorbeeld kunnen onderbouwen door verklaringen van buren in het geding te brengen die deze stelling onderschrijven.

Verder oordeelt de rechtbank dat het, anders dan kopers stellen, geen feit van algemene bekendheid is, dan wel dat het naar algemene ervaringsregels zo is, dat de aanwezigheid van een voor ontucht veroordeelde buurman voor potentiële kopers (met en zonder kinderen) van doorslaggevend belang is op de beslissing om een woning te kopen en zo ja, tegen welke prijs. Het is niet evident dat dit voor alle potentiële kopers (zoals bijvoorbeeld ook kopers zonder kinderen of met oudere/meerderjarige kinderen) een beletsel is. Voor die overweging is relevant dat mensen verschillend met de verscheidende achtergronden van mensen omgaan. Dit blijkt ook uit de verklaringen van verkopers dat zij er geen enkel probleem mee hadden en dat hun jonge kleinkinderen wekelijks tijdens het oppassen in de woning verbleven (en dus in de buurt van de buurman). Voorts is van belang dat het altijd enigszins onzeker wie de buren zullen zijn, wat tevens altijd op enig moment zal kunnen wijzigen als de buren verhuizen. In dat verband was het niet vanzelfsprekend dat [gedaagden] aan iedere potentiële koper hun kennis over de veroordeling van hun buurman hadden moeten mededelen.

Het voorgaande betekent dat de situatie van het verleden van de buurman objectief gezien geen factor is die de woonomgeving beïnvloedt, noch dat het een omstandigheid is die naar algemene maatstaven altijd door een verkoper moet worden medegedeeld. Beide omstandigheden gezamenlijk maken dat niet is komen vast te staan dat verkopers dit als verkoper bij de verkoop van hun woning had moeten mededelen aan potentiële kopers.

Rechtbank Oost- Brabant 18 september 2025,  ECLI:NL:RBOBR:2025:3416