De zelfbewoningsplicht die alles veranderde – en waarom het Hof de boete halveerde
De kopers kochten in 2022 een woning waarvan:
de dakbedekking in 2016 vernieuwd was,
de dakkapellen in februari 2022 geheel waren vervangen.
Kort na de overdracht ontstonden langer aanhoudende lekkages rond deze dakkapellen. Het door de verkoper ingeschakelde bedrijf voerde reparaties uit, maar die hielpen niet blijvend. Nadat het bedrijf failliet ging, liet de koper deskundigenonderzoek uitvoeren. De rapporten waren glashelder: de dakkapellen en dakdetails waren niet volgens voorschriften aangebracht, met lekkages tot gevolg.
De koper stelde de verkopers in december 2023 aansprakelijk.
Centrale vraag: voldeed de woning aan het ‘normaal gebruik’?
De koopovereenkomst was een standaard NVM-model, met de bekende combinatie:
artikel 6.1 – koper neemt de woning over in de staat waarin deze zich bevindt;
artikel 6.3 – woning moet geschikt zijn voor normaal gebruik als woning.
De verkopers voerden aan dat in artikel 20 (“bouwkundige staat”) aanvullende uitsluitingen waren overeengekomen. Volgens hen zou dat artikel een verruimde risicoacceptatie door de koper bevatten.
Oordeel van de rechtbank: lekkages belemmeren normaal gebruik
De rechtbank stelt vast:
De lekkages zijn herhaald en aantoonbaar.
Vocht binnenshuis tast het woongenot wezenlijk aan.
De koper mocht verwachten dat recent geplaatste dakkapellen vochtvrij waren.
Daarmee is de conclusie eenvoudig: de woning voldeed niet aan de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik. Dat is een vorm van non-conformiteit.
Artikel 20 biedt geen vrijwaring
De rechtbank maakt korte metten met het beroep van de verkopers op artikel 20. Dat artikel gaat volgens de rechter over het toegestane gebruik (bestemming), niet over de bouwtechnische staat in het kader van normaal gebruik.
Heel belangrijk:
Als partijen wilden afwijken van artikel 6.3, dan hadden ze dat uitdrukkelijk moeten opnemen. Dat is niet gebeurd.
Onderzoeksplicht koper? Koper heeft niets verkeerd gedaan
De koper had geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. De verkopers betoogden dat dit tegen hem moest werken.
Maar de rechtbank zegt:
De dakkapellen waren slechts vier maanden voor verkoop vernieuwd.
De verkoper had in de vragenlijst “nee” geantwoord op de vraag of er lekkages waren geweest.
Dit was een geruststellende mededeling, waardoor de koper niet hoefde te twijfelen aan de staat van het dak.
Daarom hoefde de koper geen extra onderzoek te doen. Een bouwkundige keuring zou bovendien weinig kans hebben gehad het gebrek te detecteren, omdat het probleem zat in de uitvoering onder de dakbedekking.
Klachtplicht: heeft koper te laat geklaagd? Nee.
De verkopers vonden dat de koper bijna een jaar te laat had geklaagd, omdat de lekkages al vanaf herfst 2022 speelden en de eerste klacht pas in december 2023 kwam.
Maar de rechtbank vindt het tijdsverloop niet doorslaggevend.
De koper schakelde eerst herstel in, daarna deskundigen (op tijd en zorgvuldig).
De verkopers hebben niet laten zien dat zij door het tijdsverloop bewijsproblemen of herstelbeperkingen hebben ondervonden.
Ook blijkt niet dat een eerder onderzoek een wezenlijk ander beeld had gegeven.
Daarom is de klachtplicht niet geschonden.
Verzuim: verkoper weigerde herstel
De koper stelde de verkoper in december 2023 schriftelijk in gebreke. De verkoper wees aansprakelijkheid af en gaf geen enkel teken dat hij wél wilde herstellen.
Die weigering geldt juridisch als verzuim (art. 6:82 lid 2 BW).
De schade: wél herstel van dakkapel-gerelateerde schade, maar niet automatisch de hele dakvervanging
De koper claimt ruim € 41.000 aan kosten, waaronder vervanging van de hele dakbedekking.
Maar de rechtbank kijkt kritisch:
Het causaal verband moet direct zijn.
Alleen schade die rechtstreeks volgt uit de gebrekkige dakkapellen komt voor vergoeding in aanmerking.
Vervanging van de hele dakbedekking lijkt niet noodzakelijk om de lekkages te verhelpen.
De rechter wil een nadere toelichting van beide partijen en verwijst de zaak naar de rol voor een nadere onderbouwing.
Aftrek ‘nieuw voor oud’
Omdat de dakbedekking acht jaar oud was, moet ook een aftrek nieuw voor oud worden toegepast (zoals in artikel 6.3 staat). Ook hierover moeten partijen nog gegevens aanleveren.
Deze uitspraak is in lijn met vaste rechtspraak:
1. Lekkages = non-conformiteit (meestal)
Vochtproblemen bij nieuwe of recent vernieuwde dakdelen worden snel gezien als belemmering van normaal gebruik.
2. Mededelingen van verkoper wegen zwaar
Een geruststellend antwoord op een vragenlijst beperkt de onderzoeksplicht van de koper.
3. Klachtplicht wordt genuanceerd toegepast
Tijdsverloop is niet allesbepalend. De vraag is vooral of de verkoper in zijn belangen is geschaad.
4. Schade moet goed worden onderbouwd
Een koper kan niet altijd de volledige renovatie van het dak op de verkoper afwentelen.
5. Contractuele vrijwaringen worden streng uitgelegd
Algemene clausules over bouwkundige staat vervangen niet automatisch de NVM-bepaling over normaal gebruik.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-09-2025 ECLI:NL:RBZWB:2025:6498
datum publicatie blog: 3 december 2025
Gerelateerde berichten