Geen automatische 10%-boete bij woningkoop

Een koop van € 7.250.000, een terugtrekkende koper en een gevorderde boete van € 725.000 (10%). Het lijkt een klassiek scenario uit het vastgoedrecht. Toch wijst de voorzieningenrechter in kort geding de boetevordering af. Waarom? Omdat het boetebeding niet expliciet in de overeenkomst stond, de toepasselijkheid van algemene bepalingen onvoldoende vaststond én spoedeisend belang ontbrak.

Verkoper en koper sluiten op 8 oktober 2025 een koopovereenkomst voor een woning. De koopprijs was € 7.250.000. Er werd geen waarborgsom betaald.

Koper laat per e-mail weten niet na te komen. De verkoper ontbindt en vordert 10% boete (€ 725.000), gebaseerd op de Algemene Bepalingen Koopakte KNB.

In kort geding wordt betaling gevorderd. De woning wordt later alsnog verkocht voor € 6.875.000 (dus € 375.000 minder).

De kernvraag was: is  de 10%-boete wel overeengekomen?

Het boetebeding stond níet expliciet in de koopovereenkomst. Er werd slechts verwezen naar de Algemene Bepalingen van de KNB, en wel met de volgende tekst;

“Behoudens hetgeen de partijen als essentialia en bijzonderheden bij deze zijn overeengekomen zal deze koopovereenkomst op verzoek van een van de partijen apart kunnen worden vastgelegd in een koopakte met als uitgangspunt de normale bepalingen en condities als opgenomen in de koopakte van Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Ring Amsterdam. Dit zonder afbreuk te doen aan de essentialia van deze overeenkomst en dat deze overeenkomst onder dezelfde bijzondere en algemene bepalingen is aangegaan.”

– “Kopie Algemene Bepalingen Koopakte Notariële Beroepsorganisatie.”

Deze uitspraak is conform de vaste jurisprudentie:

Bij digitale ondertekening moet bewijs van terhandstelling van algemene voorwaarden sluitend zijn.

De “standaard” 10%-boete bij woningkoop is geen automatisme.

Zelfs bij geldige boete kan de rechter fors matigen als deze buitensporig is.

Een kort geding is geen vanzelfsprekende incassoroute

Zeker bij hoge bedragen zal de rechter terughoudend zijn.

Voorzieningenrechter rechtbank Amsterdam, 30 december 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:10554

Publicatie blog: 27 februari 2026