Lekkende dakkapellen; kopers hebben onderzoeksplicht niet geschonden
Op 2 september 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam een interessante uitspraak gedaan over de koop van een woning met een addertje onder het gras: een zelfbewoningsplicht. De zaak laat zien hoe belangrijk het is om te weten wat je koopt, maar ook hoe rechters omgaan met contractuele boetes wanneer beide partijen steken hebben laten vallen.
De achtergrond: Een beleggingspand dat geen beleggingspand bleek
In 2022 kocht de koper (in de uitspraak: [appellant]) een appartement met de bedoeling het te verhuren. De verkopers ([geïntimeerden]) wisten dat ook: dit was geen “zoete inval”, het stond iedereen duidelijk voor ogen dat het om een investering ging.
Maar kort voor levering ontdekte de koper iets vervelends: in de oude leveringsakte zat een zelfbewoningsplicht, plus een aanbiedingsplicht aan de woningcorporatie. Dat betekent dat de koper het huis zelf móet bewonen — verhuren is simpelweg niet toegestaan.
Voor een belegger is dat natuurlijk een dealbreaker. De koper wilde daarom de koopovereenkomst vernietigen wegens dwaling.
Dwaling? Helaas voor de koper
Het hof was helder: er was misschien wederzijdse onwetendheid, maar het risico daarvan ligt in dit geval bij de koper. Belangrijke redenen:
In de koopakte stond dat de koper alle bijzondere lasten en beperkingen accepteerde, inclusief die uit eerdere leveringsakten.
Volgens de overeenkomst had hij die leveringsakte ontvangen (ook al betwistte hij dat zelf).
De koper werd bijgestaan door een tussenpersoon die wél vragen had gesteld over een ander kettingbeding, waardoor het aannemelijk is dat de stukken zijn ingezien.
De verkopers waren zelf onervaren en niet bewust van de zelfbewoningsplicht.
Kortom: juridisch gezien was er geen geldige dwaling en had de koper de koop wel moeten afnemen.
De boete van 10%: normaal, maar toch gematigd
Bij het niet-nakomen van een koopovereenkomst voor een woning volgt meestal een (contractuele) boete van 10% van de koopsom — hier € 21.300. De verkopers eisten die boete ook.
De kantonrechter kende die boete toe. Maar het Hof trok dat recht: de boete wordt gehalveerd tot € 10.650. Waarom?
Het Hof keek naar de rol van álle partijen
Het hof overwoog dat niet alleen de koper steken had laten vallen — ook de verkopers trof blaam:
Zij hadden eenvoudig in hun eigen oude leveringsakte kunnen lezen dat een zelfbewoningsplicht gold.
Ze wisten dat de koper het pand wilde verhuren. Juist dan móet je als verkoper checken welke beperkingen op de woning rusten.
Als zij die informatie hadden gedeeld, was de koop nooit doorgegaan — dat erkenden beide partijen.
Ook vond het hof relevant dat:
De verkopers uiteindelijk geen schade hadden: ze verkochten de woning later zelfs voor een hóger bedrag.
Koper en verkopers aanvankelijk spraken over “er op een nette manier uitkomen”, wat de boete als prikkel tot nakoming minder zwaar maakte.
De koper al € 10.000 contant had betaald als zekerheid, wat het hof aannemelijk achtte en liet verrekenen.
Gerechtshof Amsterdam, 2 september 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:2279
publicatie blog: 28 november 2025
Gerelateerde berichten