De boete is niet het eindstation Over aanvullende schadevergoeding bij het afketsen van een woningkoop

Wat gebeurt er als een koper een woning niet afneemt? Veel mensen denken: dan betaal je de boete van 10% en is de kous af. De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 30 september 2025  laat zien dat die gedachte gevaarlijk kort door de bocht is. De contractuele boete blijkt geen plafond, maar slechts een minimum.

De casus: koop gesloten, levering mislukt

Partijen sloten in september 2022 een koopovereenkomst voor een woning voor € 355.000. De levering zou plaatsvinden op 2 januari 2023. De koper kwam haar verplichtingen echter niet na: zij nam de woning niet af en betaalde niet. Na ingebrekestelling ontbond de verkoper de overeenkomst.

Zoals gebruikelijk bevatte de koopovereenkomst het standaard boetebeding: bij toerekenbare tekortkoming verbeurt de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. De verkoper riep de bankgarantie in en ontving € 35.500. Daarna verkocht zij de woning opnieuw, ditmaal voor € 298.500.

Het verschil met de oorspronkelijke koopsom was aanzienlijk. De verkoper vorderde daarom aanvullende schadevergoeding: naast het prijsverschil ook makelaarskosten, rentelasten, VvE-bijdragen en andere doorlopende kosten.

Procedurele misser, maar herstel in hoger beroep

In eerste aanleg ging het al mis vóórdat het inhoudelijk spannend werd: de advocaat van de koper diende de conclusie van antwoord te laat in. De rechtbank verleende akte niet-dienen en wees de vordering volledig toe. In hoger beroep klaagde de koper daarover, maar zonder succes.

Het hof benadrukt de herstelfunctie van het hoger beroep: ook al is in eerste aanleg geen verweer gevoerd, in appel krijgt de partij alsnog de kans haar standpunten naar voren te brengen. De procedurele fout leidde dus niet automatisch tot vernietiging van het vonnis, maar de inhoudelijke verweren werden wel degelijk beoordeeld.

Geen rechtsverwerking door tijdsverloop

Een belangrijk verweer van de koper was dat de verkoper haar recht op aanvullende schadevergoeding had verwerkt. Er was immers al een boete geïncasseerd en pas maanden later kwam een onderbouwde schadeclaim.

Het hof maakt korte metten met dat betoog. Enkel tijdsverloop is onvoldoende voor rechtsverwerking. Daarvoor zijn bijzondere omstandigheden nodig, zoals gedragingen waaruit de koper redelijkerwijs mocht afleiden dat geen aanvullende schade meer zou worden gevorderd. Integendeel: de verkoper had al bij de ontbinding expliciet aangekondigd dat zij aanvullende schade zou verhalen na doorverkoop van de woning. Van gewekt vertrouwen was dus geen sprake.

Ook een beroep op de klachtplicht van artikel 6:89 BW faalt: die ziet op ondeugdelijke nakoming, niet op algehele niet-nakoming, zoals hier aan de orde.

Schade = verschil tussen beloofd en ontvangen

Bij de schadebegroting hanteert het hof een klassiek uitgangspunt: de benadeelde moet zoveel mogelijk worden gebracht in de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als de overeenkomst wél was nagekomen.

Dat betekent concreet: als de koper had geleverd, had de verkoper € 355.000 ontvangen. In werkelijkheid ontving zij € 298.500. Het verschil van € 56.250 is schade, ongeacht de oorspronkelijke vraagprijs of marktontwikkelingen. Dat de koper geen invloed heeft op dalende woningprijzen, maakt dat niet anders: het causaal verband ligt in het feit dat de woning opnieuw verkocht moest worden.

Daarnaast wijst het hof meerdere nevenposten toe, zoals:

• extra makelaarscourtage (één keer),

• rentelasten wegens een overbruggingskrediet,

• VvE-bijdragen en waterschapsbelasting over de periode tussen beoogde en daadwerkelijke levering.

Eén duidelijke grens: restylingkosten

Op één punt vangt de verkoper bot. De kosten voor restyling van de woning worden afgewezen. De noodzaak daarvan was betwist en onvoldoende onderbouwd. Deze post laat zien dat ook bij een duidelijke tekortkoming niet elke kostenpost automatisch vergoed wordt: onderbouwing en causaliteit blijven cruciaal.

De les van dit arrest

Deze uitspraak bevestigt een belangrijk maar vaak onderschat punt in de vastgoedpraktijk:

• de contractuele boete van 10% is geen maximum;

• aanvullende schadevergoeding is mogelijk én toewijsbaar;

• tijdsverloop alleen leidt niet tot rechtsverwerking;

• schade wordt beoordeeld vanuit het perspectief van de nagekomen overeenkomst, niet vanuit marktomstandigheden.

Voor kopers is dit arrest een wake-upcall: wie een woning niet afneemt, kan aanzienlijk duurder uit zijn dan alleen de boete. Voor verkopers biedt het arrest stevige steun om daadwerkelijke schade ook daadwerkelijk vergoed te krijgen — mits goed onderbouwd.

Gerechtshof Amsterdam, 3 oktober 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:2540

Publicatie Blog: 29 januari 2025