€ 180.000,– schadevergoeding vanwege misleidende verkoopbrochure penthouse
Ouderdomsclausule in koopcontract biedt niet altijd bescherming voor de verkoper.
De wet (artikel 7:17 BW) bepaalt dat een verkocht huis geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Met andere woorden: er mag bijvoorbeeld geen sprake zijn van een onveilige installatie, verrotte vloeren, aanzienlijke lekkages enz. Partijen mogen afwijken van de wet. Dit zal met name plaatsvinden als het gaat om een oude woning. In de praktijk wordt dan vaak een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. In de ouderdomsclausule verklaart de verkoper dat de woning oud is en dat de eisen die aan bouwkwaliteit gesteld worden in het algemeen aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Via deze clausules wil de verkoper zijn aansprakelijkheid voor gebreken uitsluiten. In de meeste gevallen waarbij sprake is van een ouderdomsclausule wordt de verkoper beschermd tegen claims van de koper op grond van verborgen gebreken. Toch staat de verkoper juridisch bezien niet altijd sterk. Er zijn uitzonderingen denkbaar. Rechters hanteren bij contracteren, vaak de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Dat houdt in dat bij de uitleg van een bepaling in een koopcontract niet alleen de zuiver taalkundige betekenis het uitgangspunt is. Omstandigheden kunnen een andere betekenis aan de bepalingen geven. De betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mogen toekennen en zij redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Voorbeelden:
De verkoper is niet te goeder trouw. Indien de verkoper op de hoogte was van de verborgen gebreken, maar deze gebreken heeft verzwegen aan de koper is er een aanzienlijke kans dat de verkoper geen beroep kan doen op de ouderdomsclausule Onduidelijke tekst van de ouderdomsclausule. Van belang is na te gaan wat er exact wordt uitgesloten in de ouderdomsclausule. Het komt regelmatig voor dat de clausule niet de aansprakelijkheid uitsluit voor alle soorten van gebreken.
Gebrek hangt niet samen met ouderdom. Een beroep door de verkoper op de ouderdomsclausule zal mogelijk niet slagen als het gebrek niet samenhangt met de ouderdom. Voorbeeld; er ontbreekt een fundering onder een aanbouw; dit gebrek zal in beginsel niet worden aangemerkt als een ouderdomsgebrek.
Expliciete mededelingen in advertenties of verkoopbrochure. De koper is zeker niet kansloos als de verkoper via expliciete mededingen de kwaliteit van een “vernieuwbouw”/”renovatie” heeft benadrukt.
Geluidsoverlast buren. In een uitspraak van 8 november 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2940) oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat niet relevant was dat bij het sluiten van de koop erop gewezen was dat de woning gezien haar ouderdom gehoriger was dan hedendaagse woningen. Die ouderdomsclausule had volgens het hof niet de strekking om de onderhavige overlast te dekken. Ook het verweer van de verkoper dat de overlast van de buren niet een eigenschap van de gekochte woning is waarover gedwaald kan worden, werd verworpen. Volgens het hof zijn niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden.
Publicatie: 03-10-2016
Gerelateerde berichten