Te laat geklaagd door kopers van een woning

Te laat geklaagd door kopers van een woning

In de praktijk gebeurt het regelmatig dat kopers van een woning te laat klagen over gebreken aan die woning waardoor verhaal van de schade op de verkopers niet (meer) mogelijk is.

Hieronder wordt een procedure besproken waarin onder andere de te late klachtplicht voor kopers, conform vaste rechtspraak, fataal was.

Bij notariële akte van 13 juli 2009 had de levering van de woning aan kopers plaatsgevonden. Bij brief van 14 december 2010 delen kopers aan verkopers mee dat zowel in de zijkant als de bovenkant van de serre lekkages aanwezig waren en dat sprake was van houtrot. Tevens stellen kopers verkopers aansprakelijk voor de begrote schade, zijnde een bedrag van € 77.350,–  incl. btw

Kopers stellen dat sprake is van non conformiteit; dat wil zegen dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en die kopers mochten verwachten op basis van de koopovereenkomst.

De kantonrechter overweegt dat dat gebleken is dat bij de koop reeds zichtbaar was dat de serre in slechte staat was en dat ook een leek kon beoordelen dat sprake was van duidelijk zichtbare gebreken aan de serre. De kantonrechter overwoog dat dit voor kopers op zijn minst aanleiding had moeten zijn voor nader onderzoek (hetgeen niet had plaatsgevonden).

In hoger beroep liep het wederom verkeert af voor kopers. Het Hof oordeelde dat kopers te laat hadden geklaagd.

Het hof overwoog:

Bij een gebrek als waarvan in dit geval sprake is ligt het voor de hand dat de situatie door weersinvloeden en andere omstandigheden in de tijd kan verslechteren zodat een wederpartij alle belang heeft bij een zo spoedig mogelijke kennisgeving. In die situatie is een periode van meer dan een jaar zonder meer te lang.

Conclusie: het is in deze column al eerder opgemerkt; wanneer iemand een woning koopt (of een andere zaak), die niet aan de overeenkomst beantwoordt dan is het van het grootste belang dat daarover tijdig wordt geklaagd. Doet de koper dat niet dan zal dit in de regel leiden tot verlies van zijn rechten.

Publicatie: juni 2015