Dit moet u weten over verborgen gebreken bij de koop van een woning/voorbeelden van verborgen gebreken

Er zijn inmiddels talloze uitspraken van rechters met betrekking tot verborgen gebreken bij koop van een woning.

Waar moet u op letten?

Verborgen gebrek

Het moet gaan om een gebrek dat na de levering wordt geconstateerd. Voor gebreken die zichtbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst is de verkoper niet aansprakelijk.

Normaal gebruik

De wet zegt dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

Het gebrek moet dus zodanig zijn dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is of ernstig wordt aangetast. Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik wordt in de rechtspraak aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Voorbeelden van verborgen gebreken

afwijkingen van verkoopbrochure;

boktorren, houtworm, muizenplaag;

schimmel, houtrot, lekkage, vocht, huiszwam;

verrotte vloerbalken;

asbest;

gebreken aan de elektrische installatie;

bodemverontreiniging, olietank;

funderingsgebreken, paalrot;

boomsterfte in tuin, onzichtbare verharding, puin in tuin;

water in kelder;

constructiefouten dak, knallend/ /krakend dak;

gebrekige (vloer-)verwarming;

loden leidingen;

gebrekkig rookkanaal;

gebreken aan elektrische installatie;

gebrekkige riolering;

burenoverlast , houtkachel buren.

Bijzondere situatie; toch aansprakelijkheid indien normaal gebruik van de woning wel mogelijk is.

Er zijn gevallen waarin de verkoper toch aansprakelijk is voor de verborgen gebreken ook al kan het gekochte normaal worden gebruikt, bijvoorbeeld een situatie waarbij de woning is gebouwd of verbouwd in strijd met de bouwvoorschriften, zoals het bouwbesluit.

Verwachtingen

Als discussie bestaat of de woning die eigenschappen bezit, dan wordt deze bepaling door de rechter uitgelegd. Er wordt dan gekeken naar de verklaringen en gedragingen van de verkoper en koper over en weer, hoe zij zich hebben gedragen, en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten.

Onderzoeksplicht/mededelingsplicht

De koper dient te voorkomen dat hij onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken een koopovereenkomst sluit. Dit wordt de onderzoeksplicht genoemd en geldt voor eenvoudig te ontdekken gebreken.

Deze onderzoeksplicht weegt zwaarder indien het een oud huis betreft. Let op: een rechter kan in dergelijke gevallen oordelen dat een koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan vanwege het niet laten verrichten van een bouwkundige keuring.

De verkoper heeft een mededelingsplicht als hij op de hoogte is van een gebrek waarvan hij weet of moet weten dat dit gebrek voor de koper van belang is.

Dit kan zo ver gaan dat hij de koper ook ongevraagd moet inlichten over van belang zijnde gebreken aan de woning. Deze meldingsplicht is ook aanwezig als het gebrek slechts gedeeltelijk zichtbaar is en de verkoper weet dat in werkelijkheid sprake is een groter c.q. ernstiger gebrek.

Nota bene: de mededelingsplicht van de verkoper gaat boven de onderzoeksplicht van de koper.

Indien de verkoper onvoldoende onderzoek heeft verricht en de verkoper onvoldoende mededelingen heeft gedaan kan het gebeuren dat de rechter de schade tussen partijen verdeeld.

Klachtplicht termijn

Op grond van de wet ( artikel 7: 23 BW ) dient een koper die een gebrek aan het geleverde constateert ‘binnen bekwame tijd’ het gebrek te melden aan de verkoper. In de rechtspraak is gediscussieerd over de vraag wat verstaan moet worden over bekwame tijd. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat aan dit criterium wordt voldaan indien het gebrek binnen twee maanden na ontdekking aan de verkoper is gemeld. Hierop bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld indien de koper een redelijke termijn heeft genomen om het gebrek te laten onderzoeken en/of de verkoper niet in zijn belang is geschaad.

Verjaringstermijn

De koper dient uiterlijk binnen twee jaren na de hierboven genoemde mededeling een procedure bij de rechter starten. Doet de koper dit niet dan is de vordering verjaard.

Bijzondere clausules in de koopovereenkomst

Ouderdomsclausule

Bij de koop van een woning mag de koper ervan uit mag gaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, dat wil zeggen dat in de woning op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid gewoond kan worden. Een ouderdomsclausule beperkt de garantie van de verkoper ten aanzien van ouderdomsgebreken die normaal gebruik van de woning  belemmeren. Het risico daarvan wordt bij de koper gelegd.

De ouderdom clausule betekent echter niet dat de verkoper nimmer aansprakelijk kan zijn voor gebreken. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de formulering van de ouderdom clausule niet juist is opgesteld. Van belang is dat goed wordt aangegeven voor welke gebreken de aansprakelijk van de verkoper wordt uitgesloten. De letterlijke tekst van de clausule kan van doorslaggevend belang zijn in geval van een procedure.

Indien het gebrek niet samenhangt met de ouderdom van de woning dan zal de koper doorgans met succes de verkoper kunnen aanspreken op zijn aansprakelijkheid. Dit is bijvoorbeeld het geval indien het gebrek betrekking heeft op gebreken aan een recente aanbouw van de woning.

In gevallen waarin sprake is van een gerenoveerde woning wordt in de rechtspraak verschillend geoordeeld over de aansprakelijkheid van de verkoper. Indien de verkoper de kwaliteit van de nieuwbouw/renovatie bijvoorbeeld heeft benadrukt in een verkoopbrochure dan is de koper zeker niet kansloos.

Een ouderdom clausule biedt geen bescherming indien blijkt dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken. Hij heeft dan zijn wettelijke mededelingsplicht aan de koper geschonden. Het is logisch dat in dergelijke gevallen, waarin de verkoper te kwader trouw heeft gehandeld, geen bescherming kan worden ontleend aan een ouderdomsclausule.

Niet zelfbewoning clausule

Indien de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond dan is het van belang dat een niet zelfbewoning clausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst. Dit kan het geval zijn indien de woning door verkoper is verworven via een executoriale veiling, of uit hoofde van een erfenis of in geval van verkoop door een woningbouwvereniging. Een koper  moet in een dergelijk geval extra op zijn hoede zijn voor eventuele gebreken. Een koper doet er dan verstandig aan gedegen onderzoek te laten instellen naar de staat van de woning.

Te ondernemen juridische acties tegen de verkoper

Het is belangrijk om zo snel mogelijk na ontdekking van een gebrek de verkoper daarvan gedetailleerd op de hoogte te stellen via een aangetekende brief. In de brief dient aan de verkoper een redelijke termijn te worden gesteld voor het verhelpen van het gebrek. Neem in de brief in ieder geval een bepaling op waarin de verkoper in gebreke wordt gesteld indien hij niet binnen de gestelde termijn over gaat tot herstel van de gebreken

Tot slot: uw koopovereenkomst kan afwijkende bedingen bevatten van sommige wettelijke regels waarvan afgeweken mag worden. Raadpleeg (of laat uw koopovereenkomst beoordelen) op afwijkende bedingen.