Bijzondere bedingen in koopovereenkomsten

Ouderdom clausule

In koopovereenkomsten met betrekking tot oudere huizen wordt vaak een zogenoemde ouderdomsclausule opgenomen.

Bij de koop van een woning mag de koper ervan uit mag gaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, dat wil zeggen dat in de woning op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid gewoond kan worden. Een ouderdomsclausule beperkt de garantie van de verkoper ten aanzien van ouderdomsgebreken die normaal gebruik van de woning  belemmeren. Het risico daarvan wordt bij de koper gelegd.

De ouderdom clausule betekent echter niet dat de verkoper nimmer aansprakelijk kan zijn voor gebreken. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de formulering van de ouderdom clausule niet juist is opgesteld. Van belang is dat goed wordt aangegeven voor welke gebreken de aansprakelijk van de verkoper wordt uitgesloten. De letterlijke tekst van de clausule kan van doorslaggevend belang zijn in geval van een procedure.

Indien het gebrek niet samenhangt met de ouderdom van de woning dan zal de koper doorgans met succes de verkoper kunnen aanspreken op zijn aansprakelijkheid. Dit is bijvoorbeeld het geval indien het gebrek betrekking heeft op gebreken aan een recente aanbouw van de woning.

In gevallen waarin sprake is van een gerenoveerde woning wordt in de rechtspraak verschillend geoordeeld over de aansprakelijkheid van de verkoper. Indien de verkoper de kwaliteit van de nieuwbouw/renovatie bijvoorbeeld heeft benadrukt in een verkoopbrochure dan is de koper zeker niet kansloos.

Een ouderdom clausule biedt geen bescherming indien blijkt dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken. Hij heeft dan zijn wettelijke mededelingsplicht aan de koper geschonden. Het is logisch dat in dergelijke gevallen, waarin de verkoper te kwader trouw heeft gehandeld, geen bescherming kan worden ontleend aan een ouderdomsclausule.

Niet zelfbewoning clausule

Indien de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond dan is het van belang dat een niet zelfbewoning clausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst. Dit kan het geval zijn indien de woning door verkoper is verworven via een executoriale veiling, of uit hoofde van een erfenis of in geval van verkoop door een woningbouwvereniging. Een koper  moet in een dergelijk geval extra op zijn hoede zijn voor eventuele gebreken. Een koper doet er dan verstandig aan gedegen onderzoek te laten instellen naar de staat van de woning.

Publicatie: 28 maart 2019