Afwijking oppervlakte woning. Makelaar doet tevergeefs een beroep op een verkoopbrochure

Een koper start een procedure tegen een makelaar omdat is gebleken dat de makelaar een onjuiste oppervlaktemaat van de woning in de verkoopbrochure had opgenomen.

De opgegeven oppervlakte was niet gemeten conform de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen een NVM-makelaar verplicht is te hanteren.

Van belang is een uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2018, waarin staat dat de koper erop mag vertrouwen en ervan uit mag gaan dat het vermelde oppervlak is bepaald met inachtneming van de Meetinstructie.

Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de Meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

Niet in geschil was dat het woonoppervlak van de woning, gemeten volgens de Meetinstructie, kleiner is dan 193 m2, namelijk 182,6 m2. De makelaar stelde dat zij door deze onjuiste vermelding niet onrechtmatig heeft gehandeld, en dat haar in elk geval een beroep toekomt op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule. Zij heeft zowel aan haar beroep op het ontbreken van onrechtmatigheid als aan haar beroep op de exoneratieclausule ten grondslag gelegd dat de koper, mede gelet op de tekst van die clausule, aanleiding had moeten zien om te twijfelen aan de juistheid van de opgegeven oppervlakte. De koper had volgens de makelaar zelf nader onderzoek kunnen en moeten doen naar het woonoppervlak. Hiervoor bestond temeer aanleiding omdat koper werd bijgestaan door een aankoopmakelaar.

De rechtbank overwoog:

De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die Meetinstructie mag ontlenen.

De rechtbank veroordeelde de makelaar tot het betalen van een schadevergoeding aan de koper.

Rechtbank Noord- Holland, 3 februari 2021 ECLI:NL:RBNHO:2021:1680

Publicatie 2 maart 2021