Dit moet u weten over verborgen gebreken bij de koop van een woning/voorbeelden van verborgen gebreken
De hieronder te bespreken zaak gaat om verkoop van een woning waarbij de koper geconfronteerd werd met een lekkage in de kelder door een gebrek aan het riool. De herstelkosten bedragen bijna € 5.000,–, excl. btw. De koper stelde de verkoper aansprakelijk onder meer op grond van non conformiteit. De verkoper verweerde zich door te stellen dat:
– het gaat om een woning uit 1951 die nog in de oorspronkelijke staat verkeerde en – de koper wist dat er sprake was van achterstallig onderhoud
– in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen
– dat de koopprijs volledig in overeenstemming was met de verouderde staat van de grondig op te knappen woning
– dat de verkoper nimmer in de woning heeft gewoond en dat hij daarom de koper niet kon informeren over de eigenschappen c.q. gebreken aan de woning.
Ondanks het uitgebreide verweer van de verkoper kwam de rechter tot het oordeel dat de verkoper gedeeltelijk aanspraak was. De rechter vond daarbij het onderstaande van belang.
De ouderdomsclausule brengt niet met zich mee dat verkoper niet meer hoeft in te staan voor eigenschappen die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Dan zou de bepaling uit de koopovereenkomst dat de woning de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik geen betekenis meer hebben.
Een lekkage in het riool belemmert het normale gebruik van de woning. De lekkage was koper niet bekend en hoefde hem ook niet bekend te zijn. Deze lekkage levert dan ook non-conformiteit op en deze non-conformiteit kan aan verkoper worden toegerekend. Verkoper is dus aansprakelijk voor de schade die verband houdt met die lekkage. Dat betekent echter niet dat een deel van het riool op kosten van de verkoper volledig mag worden vernieuwd. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen namelijk voor rekening en risico van koper.
Koper wist dat sprake was van een riool uit 1951 en kon ook aan de door hem zelf geconstateerde roestige buizen in de kelder zien dat sprake was van een verouderd riool met achterstallig onderhoud.
De vervanging van (een deel van) het riool voor een nieuw riool komt dus voor zijn eigen rekening en risico. Enkel de kosten voor het herstel van de lekkage komen voor rekening en risico van de verkoper. Omdat de omvang van de schade die gemoeid is met herstel van de lekkage aan de hand van de huidige gegevens niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, schat de kantonrechter de schade en wel op een bedrag van € 700,00. Zij wijst bovendien een deel van de onderzoekskosten toe als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.
Rechtbank Limburg, 16 december 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:10636
Publicatie: 28 april 2021
Gerelateerde berichten